房地产开发-清华大学-第9章技术分析.ppt

第9章 房地产开发工程招标与投标 【学习要点及目标】 熟悉房地产开发工程招投标的概念、原则。 掌握房地产开发工程招投标的程序、方式。 熟悉房地产开发工程监理招标。 掌握房地产开发工程施工招标。 掌握房地产开发工程材料与设备购置的招标。 熟悉房地产开发工程勘察与设计招标。 【核心概念】 开发工程招投标；开标；评标；决标；标底；询价 【引导案例】 某市某房地产开发工程项目总建筑面积为19?945m2，总造价预计为7?400万元。该工程计划采用公开招标方式。但某公司总经理邢某得知该项目后，找到4家建筑公司挂靠参与投标，并拉拢该市评标处张某、李某，以请客送礼的方式套取招投标保密事项。使评标结果很不公正。后该省建设厅、纪委、监察厅通过联合调查发现此问题，即取消该工程项目招投标结果，依法重新招标。依据我国招投标法的规定，为保障当事双方合法权益和社会公共利益，房地产开发工程任务的归属，需经过公平、公正、合理的招投标程序来确定。 9.1 房地产开发工程招标投标概述 在国际上，招标和投标最初存在的主要原因是满足市场竞争条件下稀缺商品交易的公开公平性。改革开放以后，我国逐步引入招标投标，不断建立健全招标投标方面的法律法规，使其在工程建设项目、建筑工程设计、房屋建筑和市政基础设施工程施工、工程建设项目施工、房屋建筑和市政基础设施工程施工分包、工程建设项目货物等方面得到广泛应用。在招标与投标的具体执行过程中，由确定的一方(买主或卖主)设定标的，邀请多方(卖主或买主)通过不公开报价进行竞争，选择满意方与之签订交易合同，并按合同实现标的。其应用于房地产开发中，就开发企业而言，在不同项目的招标和投标中所扮演的角色不同，在工程招标与投标中为招标方，而在土地招标与投标中则为投标方。 9.1.1 房地产开发工程招标投标的概念 房地产开发工程招标是指开发企业将工程可行性研究内容、监理服务、勘察及设计要求、设备需求、拟建工程的建设要求等编制为招标文件，然后通过发布招标广告，向承包企业发出招标通知，邀请有能力的承包企业参加投标竞争，直到签订工程发包合同为止。 房地产开发工程投标是房地产开发工程招标的对称概念，是指具有合法资格和能力的承包企业在获得招标信息后，依据开发企业招标文件提出的各项条件和要求，经过初步研究，在指定期限内，结合自身能力，提出意向承包工程的条件和报价，供开发企业择优选择，并等候开标直到签订工程承包合同为止。 9.1.2 房地产开发工程招标投标的原则 根据《中华人民共和国招标投标法》第五条的规定，房地产开发工程招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实守信的原则。 (1) 公开原则。 (2) 公平原则。 (3) 公正原则 (4) 诚实守信原则。 9.1.3 房地产开发工程招标投标的作用 房地产开发工程招标投标是开发项目或设备供应走向规范化的重要举措，对控制房地产开发工程成本、监督廉政廉洁有着重要的作用。 (1) 房地产开发工程招标投标制建立并形成了由市场定价的价格机制，使得房地产开发工程价格更合理。 (2) 房地产开发工程招标投标的本质是防止垄断、鼓励竞争，能够形成“多方竞争、共同发展”的格局，以利于促进工程承发包市场的健康发展。 (3) 房地产开发工程招标投标能够促进开发企业提高管理和技术水平，也能够促进工程评价指标的优化，以利于进一步取得良好的经济及社会效益。 (4) 房地产开发工程招标投标中，一方从参加投标的企业中选择最佳的承包者，有利于保证降低造价，还有利于工程工期和质量目标的实现。 9.1.4 工程招标的方式 1. 公开招标 2. 邀请招标 3. 公开招标与邀请招标的区别 (1) 发布信息的方式不同。公开招标采用公告的形式发布，而邀请招标采用投标邀请书的形式发布。 (2) 选择的范围不同。 (3) 竞争的范围不同。 (4) 公开的程度不同。 (5) 时间和费用不同。 9.1.5 房地产开发工程招标投标文件的内容 1. 招标文件内容 (1) 房地产开发工程综合说明。 (2) 房地产开发工程必要的设计图纸和技术资料。 (3) 房地产开发工程量清单。 (4) 由银行出具的开发资金证明和工程款的支付方式，以及预付的百分比。 (5) 主要材料与设备的供应方式及加工订货情况和材料，设备差价的处理方法。 (6) 特殊工程的施工要求以及采用的技术规范。 (7) 招标书的编制要求以及采用的技术规范。 (8) 投标、开标、评标、定标等活动的日常安排。 (9) 房地产开发工程施工合同条件及调整要求。 (10) 应缴纳的投标保证金额度以及其他需要说明的附件。 9.1.5 房地产开发工程招标投标文件的内容 2. 投标文件内容 投标文件包括以下内容。 (1) 投标书、开标一览表、投标价格一览表、投标分项报价表。 (2) 材料说明一览表、供货范围清单、规格技