房地产开发与经营技术分析.ppt

考核方式：平时成绩（30%）+卷面成绩（ 70% ） 平时成绩：课堂考勤+平时作业 考试方式：闭卷 1、本课程的专业地位 第一章 绪论 房地产价值 房地产 分类 特性 房地产业 地位 作用 特性 房地产市场 市场分类 基本特性 第3章 房地产企业 3.2房地产企业的设立于资质等级管理 “一五”期间，沿用苏联的技术经济分析论证方法：设计任务书、方案研究、建设意见书、厂址选择报告 156项工程速度快、质量好 长春一汽、武钢、洛阳三大机械厂、哈尔滨三大动力厂... 1958年后，文革左倾，“四边” (边勘察、边设计、边施工、边生产)、“四当年” (当年设计、当年施工、当年建成、当年投产)。 投资效果差、建设后不能投产：资源、燃料、动力不配套；污染没法解决；技术落后资源耗费大。 真正能交付使用发挥效益的只占到53%。 “七五”期间，全国有大概200多个大中型项目，建成以后无偿还能力。 “八五”期间的450多个大中型项目，建成以后有1/4亏损，有1/5严重亏损。 究其原因，有以下几条。 首先是投资体制问题，普遍吃“大锅饭”、投资膨胀、浪费严重、政企不分等问题比较突出，投资的风险约束机制并不完善。 其次，投资者的资质保证问题也比较突出。 再者，还有投资决策科学化、市场分析、技术选择、资金缺口等诸多问题。 一些项目开发大环境很好，但是项目小环境问题不少；且部分项目定位难度大，方案反复多次，引起投资人的不满意，也导致与城市总体规划相冲突；有的项目建好后市场不能接收。 可行性研究主要解决四个问题： 项目建设的必要性 研究项目的技术方案及其可行性 研究项目生产建设的条件 进行财务和经济评价，解决项目建设的经济合理性 基本知识 房地产市场调查与分析 投资环境分析及投资估算 财务分析 财务分析的基础数据 产品品种及生产规模 投资估算额、分年投资计划及资金来源 项目计算期 产品售价、销售收入、销售税金及附加的预测值 成本费用分项估算值 利润分配方案及偿还借款资金来源 基准收益率、基准投资回收期等财务评价参数 其他财务评价基础资料 项目评价的三个层次 财务分析的基本知识 财务评价的费用与效益识别 财务评价的费用与效益识别 投资估算 由固定资产和流动资金两部分组成 固定资产投资构成： 建筑安装工程费用 设备工器具购置费用 工程建设其他费用 预备费 固定资产投资方向调节税和建设期贷款利息。 （1）静态固定资产投资估算： 生产能力指数法 比例估算法 朗格系数法 基本预备费的估算 （2）动态固定资产投资估算 先计算建设期各年的利息： 每年应计利息=(年初借款本息合计+本年借款额/2)×年实际利率 其次计算在整个建设期的借款利息： 建设期利息=∑建设期各年利息 （3） 流动资金的估算 1）扩大指标估算法 按照流动资金占某种基数的比率来估算流动资金。 流动资金额=年经营成本×经营成本资金率 2）分项详细估算法 估算流动资产：流动资产=现金+应收及预付帐款+存货 估算流动负债：流动负债=应付帐款+预收帐款 估算流动资金：流动资金=流动资产-流动负债 资金规划 主要包括资金筹措和资金的使用安排。 资金的划分 从来源的性质：自有资金、借贷资金 从来源渠道：国内资金、国外资金 全部投资的效果与自有资金投资的效果是不同的，自有资金利润率与全部投资利润率的差别，导致贷款与自有资金之比KL/KE(债务股权比)放大，即财务杠杆效应。贷款比例越高，风险也越大。 项目计算期的确定 项目计算期包括建设期和生产期 建设期：项目建设过程所耗用的时间长度。应最大限度的缩短建设期，使项目尽早发挥效益。 生产期：项目投产运行和发挥效益的时间长度。 计算期中的生产期一般并不等于项目实际存在的时间，而是为了经济评价的需要，根据项目性质、自然寿命、技术水平和技术进步速度而假定的期限。 5. 收入、成本和销售税金的测算 收入： 项目或技术方案在生产期取得的销售（营业）收入，按照产品销售量与销售单价的成绩计算。 成本费用： 包括生产成本、总成本费用、经营成本、可变成本与固定成本的测算 是项目财务评价基础数据测算的主要内容之一 销售税金及附加： 包括增值税、消费税、营业税、资源税、城市维护建设税、教育费附加及防洪费等。 利润分配与借款还本付息测算 利润总额：项目销售收入扣除总成本费用和销售税金及附加 税后利润作为可分配利润，在盈余公积金、应付利润、未分配利润三