房地产项目合作开发重要财税问题及筹划技术分析.ppt

11.1清算单位如何确定更合算 吉林省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（吉地税发〔2007〕77号） ??一、土地增值税清算单位的核审 （一）土地增值税最基本清算单位为房地产开发项目；开发项目分期的，为每个分期开发项目。最基本清算单位的开发项目或分期开发项目的确认以对房地产业具有管理职能部门核发的证件、文书（立项批准证书、建设工程规划许可证、建设用地批准书、土地使用证、开工许可证、商品房销售许可证、项目竣工验收备案证）为依据。清算前，要填写《土地增值税项目登记表》（附件2）。 11.1清算单位如何确定更合算 云南省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（云地税发〔2007〕180号）? 二、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 对纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额。凡不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，普通住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条（一）项的免税规定，应按照其他房地产开发项目办理清算。 11.1清算单位如何确定更合算 新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税有关问题的通知（新地税发〔2005〕208号） ????三、土地增值税最小计算单位为一个幢号。 11.1清算单位如何确定更合算 可以自动放弃普通住宅免税优惠降低整体开发产品增值率，减少税款支出； 清算单位的的筹划关键是：一是分别清算还是合并清算； 二是分期清算还是汇总清算； 三是适当选择成本分摊基础； 四是积极主动与主管税局充分沟通。 11.2合并清算还是分别清算 主管税务局机关是否同意？ 总体测算税负，以税后现金流最大化为决策标准 11.3规划与设计，项目总体筹划的切入点 几个面积之间的关系 总不可售面积的调控 9.2合作开发项目的财务评价 9.2.1核心财务评价指标 9.2.2退出指标 9.2.1核心财务评价指标 净现值规则：IRR、NPV 均值方差规则 投资回收期：静态和动态 敏感性分析 项目的破产的风险及控制要点 单变模式，即通过单个财务比率走势来进行评估 （1）债务保障率=现金流量/债务总额； （2）资产净利率=净收益/资产总额； （3）资产负债率=负债总额/资产总额； （4）资金安全率=资产变现率-资产负债率，其中资产变现率=资产变现金额/资产账面金额 由于利用这些比率进行预测时缺乏统一的行业标准，使实际应用受到了很大的限制 利用企业安全率进行评估 经营安全率：安全边际率=（现有或预计销售额-保本销售额）/现有（预计）销售额； 资金安全率=资产变现率-资产负债率，其中资产变现率=资产变现金额/资产账面金额。 安全边际率和资金安全率均为正时，表示企业经营状况良好，可以采取适当的扩张政策；安全边际率为正，资金安全率为负时，表示企业财务状况已露出险兆，经营者应提高自有资金比例，并积极开源节流，努力改善财务结构； 安全边际率和资金安全率均为负时，企业经营已陷入经营不善的局面，随时都有倒闭的危险；安全边际率为负，资金安全率为正，表示企业财务状况尚好，但市场销售能力明显不足，应全盘研究对策，以加强企业总体销售实力，创造企业应有利润。 运用企业安全率进行分析时要求评估者对企业的经营状况和财务状况有很深入的了解，如企业资产的变现能力、对保本销售额的测算。 分析项目 财务指标 计算公式 备注 偿债能力分析 流动比率 流动资产/流动负债 前三个比率是反映企业短期偿债能力 的指标，后四个比率是反映企业长期 偿债能力的指标。在分析时还应关注 企业可动用的银行贷款指标、准备很 快变现的长期资产、偿债能力的声 誉、长期租赁、担保责任、或有项目 等。 速动比率 （流动资产-存货）/流动负债 现金比率 （货币资金+有价证券）/流动负债 资产负债率 负债总额/资产总额 产权比率 负债总额/股东权益 有形净值债务率 负债总额/（股东权益-无形资产净值） 已获利息倍数 息税前利润/利息费用 营运能力分析 存货周转率 销售成本/（（期初存货+期末存货）/2） 企业营运能力用于衡量企业运用资产 赚取收入的能力，经常和反映盈利能 力的指标结合在一起使用，可更全面 地评价企业的盈利能力。 应收账款周转率 销售收入/（（期初应收账款+期末应收账款）/2） 总资产周转率 销售收入/（（期初资产总额+期末资产总额）/2） 盈利能力分析 销售净利率 净利润/销售收入 在分析企业盈利能力时应当排除证券 等非常项目、重大事故或法律更改等 特别项目、会计准则和财务制度变更 带来的累积影响等因素。 资产净利率