太原市绿宛项目营销策划书分析报告.ppt

太原“绿苑”项目营销策划书 发展商：太原百祥房地产开发有限公司 提案：北京金网络房地产经纪有限公司 2005年12月 目　录 谢谢 观看！欢迎指正！END 北京金网络房地产经纪有限公司 2005年12月 (一) 销售控制策略 2. 强销期 开盘阶段 为了树立形象和占领市场，开盘期推盘组合是： 1号楼东侧豪宅3居10套、4居25套、5居5套（约占可放盘量的20%） 2号楼2个单元3居18套 放盘后根据销售的实际情况调整增量。 持续阶段和销售后期 开盘后根据具体的销售情况分3-4批按比例投入1号楼、2号楼和可能参与销售的4号楼。 (一) 销售控制策略 3. 尾盘期 严格执行前期销控策略，余下的房屋具有现房的优势，20%的数量的房屋拥有不同的房型，按照前期既定的销控原则放量即可。 (二) 价格策略 1. 总体价格目标 实现项目全程总体销售均价4200元/平方米 首期均价3900元/平方米 (二) 价格策略 2. 价格控制原则 低开高走，小步频调。内部认购时，以较低的价格入市，吸引客户。真正做到“高尚的物业、平实的价格”。接近现楼销售时，物业的整体形象展现会对客户有较强的吸引力，价格逐渐升高。 同时根据项目工程进度、实际销售状况和市场情况调整价格。 具体的价格表和销控计划表在执行方案报告中提出。 九、现场包装策略及促销措施 (一) 售楼中心 (二) 模型 (三) 销售工具 (四) 样板示范单位 (五) 导视 (六) 看房通道 (七) 工地形象墙、围墙及楼体包装 (一) 售楼中心 功能：根据项目营销的整体策略，本售楼中心实本项目体验式销售的第一站，其功能不仅是销售作业中心，更是一个项目的气质调性和未来生活状态的展示区。 空间：售楼中心外部广场、内部空间、外墙、屋顶广告。 装潢原则: 注重表现性。结合本案营销推广方向，售楼处的门脸应有贵气和豪气，精致的窗花、石材镶嵌的大门、售楼处并非只考虑我们所租赁的一层，而要将1—2层作为整体统一考虑；售楼处的大门抛弃现代的自动门，而应该是彬彬有礼的保安，为每个驾临的尊贵客户轻轻的打开；售楼处内有一定的高差，欧洲的油画、优雅的沙发、奢华的吊灯展现出高贵、典雅、现代 (一) 售楼中心 销售中心功能要求： 至少设二门热线电话线，三门是客户回访线 复印机、传真机 专案人员办公 办公区 及时收取购买房屋的各种费用 财务办公室 处理疑难客户和其他问题的专门空间 签约办公室 分隔出登记区 分隔部分办公区域以利专案人员的案场办公 也是场景化区域的一部分用于深度洽谈 洽谈区和签约区 背景音乐系统 　 　 接待区 售楼中心更是项目调性和未来生活的展示区，同时具备必要的销售作业功能。由于面积的限制，将展示区和接待区有机结合。建议直接做成有艺术品味的主题咖啡厅，书吧，红酒专区等场景化的区域。将销售作业空间和场景化空间有机结合。 展示区结合 区域功能与布置 功能分区 (二) 模型 由于项目是期房销售，模型是客户的重要感观，但根据本案的豪宅定位，模型不一定能准确表达项目的独特气质，加之制作模型的时间和费用都比较多，本案的模型制作建议是： 区域规划模型。此模型不必用常规的执法方法，用立体模板即可（也可用效果图代替）。功能尚体现出项目的位置优越感，装潢上有一定艺术调性。 (三) 销售工具 楼书: 我项目的楼书应兼具收藏性和功能型，厚重而大气。一方面能够展示本项目的特色和卖点，渲染项目的高贵气质；另一方面，要能够作为值得收藏的纪念册，成为太原房地产市场楼书的里程碑。 折页: 折页则作为销售的主要道具，简单低成本，要求对项目的基础情况有清晰的介绍，并能够阐述项目的主要卖点 户型图: 户型图则要求准确、精美即可。 (四) 样板示范单位 本项目高端的产品形象和高端得价格，需要营销上的落实对位。通过样板间主力户型的装饰装修，体现公共部分的用材精良，豪华配置。 样板间设计重视建筑物空间、动线、家具、配饰、艺术品、各种有创造力的设计，组合成有主体，可视性强的，梦幻的整个空间，创造惊喜！注重对文化定位的准确把握以及艺术趣味的完成营造，引导目标对象的视觉想象和对空间产生冲动，诱发趋同性，达到通过样板间在令人激动不已和不知不觉中修正目标对象需求的目的。样板间总体设计尊贵、奢华（可参考星河湾），风格为西方经典现代主义。 (五) 导视 在通往我项目售楼处的主要路口安装导视牌，在汾河西路南侧2公里范围内安装灯杆旗。具体部位见我公司导视系统布点图。 (六) 看房通道 从售楼处外到我项目现场，应规划专门的看房通道，进行适当的包装，安装一定的路牌或路旗并设定专门的看房程序。