差别化土地供应方式研究技术分析.doc

深圳市差别化土地供应方式研究 深圳市规划国土发展研究中心 2014年10月 目 录 一、工作概述 1 （一）研究背景 1 1、政策背景 1 2、工作要求 2 （二）研究重点 3 1、国有土地供应政策梳理 4 2、现行土地供应方式适用范围探讨 5 3、深圳国有土地有偿使用政策 5 4、深圳市土地差别化供应现状 5 5、深圳市土地差别化供应政策创新与探索 5 6、土地差别化供应机制完善的建议 6 二、国有土地供应方式梳理 6 （一）国有土地供应方式 6 1、划拨 7 2、出让 8 3、租赁 11 4、作价出资（入股） 12 5、授权经营 16 （二）现行土地供应方式适用范围探讨 17 1、协议 17 2、招标拍卖挂牌 18 3、作价出资（入股） 18 4、授权经营 19 5、租赁 20 三、深圳市国有土地有偿使用政策 20 （一）深圳市国有土地有偿使用政策演变 20 1、特区建立-1986年：国有土地有偿使用的探索 20 2、1987年-1998年：国有土地使用权出让“第一槌” 21 3、1998年-2002年：国有土地使用权出让范围由经营性用地扩大至工业用地 21 4、2004年-2006年：8.31大限与6.30大限 22 5、2007年以来：工业用地出让制度进一步完善 24 （二）深圳市产业用地差别化出让政策梳理 25 1、政策需求 25 2、研究对象 27 3、现有政策梳理 29 （三）产业用地差别化供应实践 37 1、严格限定土地划拨范围 38 2、坚持工业用地招拍挂出让 39 3、市政府重大重点项目用地 40 4、高新技术产业用地 41 5、总部用地 42 6、基础设施用地 43 （四）产业用地差别化供应方式创新 44 1、预申请模式供应产业用地 44 2、利益共享促成工业项目使用原农村集体土地 45 3、工业楼宇满足产业空间需求 46 四、前海合作区土地差别化供应 46 （一）前海合作区概况 46 1、区位介绍 46 2、规划定位 47 （二）前海土地差别化供应政策要求 51 （三）前海土地差别化供应管理实践 53 1、2013.6.25：第一次土地供应 53 2、2013.11.27：第二次土地供应 54 3、2014.1.23：第三次土地供应 56 4、2014.5.22：第四次土地供应 57 5、2014.8.29：第五次土地供应 58 （四）前海土地出让的特点 60 1、土地管理要求高、起点高、创新多 60 2、土地出让指向性明确，差别化特征明显 61 3、试行弹性年期与分片区标定地价 61 五、完善招拍挂出让制度的新举措 62 （一）土地作价出资 62 1、政策制定 62 2、管理实践 63 （二）产业用地供需服务平台建设 64 1、政策制定 64 2、管理实践 64 （三）公益类用地供应 65 六、完善差别化供地的政策建议 66 （一）完善土地使用权作价出资 66 （二）完善产业用地供需服务平台建设 67 （三）探索和完善公告出让模式 68 （四）分类别完善供地政策 69 （五）建立和完善差别化供地共同管理机制 70 深圳市差别化土地供应方式研究 一、工作概述 （一）研究背景 1、政策背景 近年来，差别化管理成为国土管理领域的一个热门词汇，国土资源部多次强调在土地管理中探索、实行和深化差别化土地管理政策。早在2008年10月份发布的《全国土地利用总体规划纲要》中，第六章第二节就首次明确提出“按照不同主体功能区的功能定位和法则方向，实施差别化的区域土地利用政策”，以促进区域的协调发展。 2011年6月，国土资源部《国土资源“十二五”规划纲要》印发，确定了未来五年国土资源管理的总体目标，其在指导思想中明确提出：围绕科学发展主题和加快转变经济发展方式主线，落实资源节约优先战略，实施总量控制、供需双向调节、差别化管理，坚持积极主动服务、严格规范管理，统筹保障发展、保护资源，不断深化改革、开拓创新，构建保障和促进科学发展新机制，以加快资源利用方式转变促进经济发展方式转变，进一步提高国土资源保障能力和保护水平，促进经济社会全面协调可持续发展。 同年，国土资源部和国家发改委就全国实行土地差别化政策进行调研，据悉，全国土地差别化政策首先是区域差别化，其次是产业差别化，再次是状态差别化。 区域差别化：从土地政策的空间差异性考虑，制定区域差别化土地供应政策，在东西部地区、发达地区和欠发达地区实行不同的土地政策。 产业差别化：从土地政策的产业差异性考虑，制定符合鼓励类产业不同特点的差别化土地政策，规定完善限制和禁止类产业供地目录，对高新技术产业、传统产业等实行不同的土地政策。 状态差别化：从土地政策的系统联动性考虑，制定规划、计划、供地、用地、监管等相协调，与财政、货币（金融）、产业、区域等政策相衔接的差别化管理政