长沙万科城高层营销策略万科城上半讲义.ppt

万科城上半年营销工作总结与下半年高层营销策略报告 销售概览客户总结与分析营销总结与分析 客户总结与分析 万科城高层客户多在私营企业工作，其次为政府机和事业单位，在股份企业和国企上班的分布得较均匀，分别占9%和10%。 前阶段营销总结与分析 户外定义的推广主题较为贴切，但由于线上声音过小，项目形象的稳固与提升作用有限 网络及短信为项目拓客的最主要推广工具，推广效果较为显著。但是在推广过程中对项目价值仍挖掘不够，缺乏具备较大影响力的话题支撑 2011年上半年，经历过严冬的万科城现场绿植破败，且由于季节生长周期原因，整改时间滞后。直至5月份，现场绿植展示才得以改善。 项目目标 市场竞争分析核心问题推导解决思路 2011年房地产调控成为白热话题及大势所趋，长沙主要受到限购金融货币收紧两大政策影响较为严重 限购令及限贷已初见成效,市场成交量有所下降,但成交价格较平稳,还未出现大幅下调趋势。为应对市场走淡，各大楼盘加大报广投入，以求快速出货。 从周围主要竞品楼盘推售总量来看，下半年预计推售超150万方，15000套，是上半年推售的近7倍,下半年市场竞争激烈。 从下半年周边主要竞品的推货情况来看，这些楼盘都将集中在下半年推货，特别是9月份后，市场产品同质化竞争严重 从推售产品、价格来看，万科城项目高层竟争主要对手是藏珑、北辰和恒大雅苑，其竟争优势在于精装及品牌，其他周边配套、资源配备无绝