市调山西长治君临国际街区项目发展(市场篇)技术方案.ppt

酒店规模普遍偏小，整体的开房率约50%左右，在同类级别城市相对较好，其中四星、五星级酒店开房率保持在50%以上，前景看好 酒店规模：四星级酒店建面集中在2万以下；五星级酒店建面在4-6万，规模最大的东明国际大酒店房间数不到320间; 开房率：整体50%左右，经营情况在同类城市级别较好，而高星级酒店由于数量少，硬件配套和服务佳更具优势，开房率在50%以上，节假日（会议高峰期）开房率最高能达到100% ，呈现出供不应求的局面； 建筑形态：酒店以主楼为主，别墅式特色酒店在市场处于空白； 等级 类型 酒店名称 规模 客房数 五星 挂牌 东明国际大酒店 占地3万㎡ 总建面6.12万㎡ 319 益东国际大酒店 总建面4.26万㎡ 其中主楼2.5万㎡ 201 待评 金威大酒店 总建面2.6万㎡ 168 待建 潞安能化酒店项目 总建面3.6万㎡ —— 长治县五星级酒店 总建面5.15万㎡ —— 四星 挂牌 鹏宇国际大酒店 占地0.5万㎡ 总建面2.7万㎡ 168 财苑大厦 总建面1.22万㎡ 102 三星 挂牌 长治宾馆 总建面1.5万㎡ 132 花园假日酒店 总建面1万㎡ 70 清华宾馆 总建面1.1万㎡ 80 二星 挂牌 长城宾馆 总建面0.9万㎡ 64 潞安宾馆 总建面1.0万㎡ 80 天脊宾馆 总建面0.9万㎡ 70 平顺宾馆 总建面1.0万㎡ 85 武乡宾馆 总建面1.0万㎡ 78 五洲大酒店 总建面0.9万㎡ 68 无星 无星 威尔信商务酒店 总建面1.2万㎡ 132 如家快捷酒店 总建面1万㎡ 117 芭丽雅酒店 总建面1.6万㎡ 114 数据来源：长治统计年鉴2011及合富市场调查 长治星级酒店规模情况比较（含未挂星） * 商务、会议、公务接待客户是高星级酒店重要客源，而高端消费游客住店首选五星级酒店，外来游客同样首选高星级酒店 酒店客户主要以商务、会议以及公务接待客户为主（比例约占70%），由于部分本地人收入较高、敢于消费、很爱面子，其中本地客户比例较高 基于消费观念原因，本地的高端消费客户多数会选择五星级酒店作为商务、会议、公务接待的首选，突显对高星级酒店的需求 对于外来游客而言，多数为旅行团出游或全家自驾出游，在酒店选择方面，多数会选择干净、卫生、舒适的高星级酒店入住 ……我们是长治第一家五星级酒店，很多本地的企业以及政府都把商务接待、会议等放在我们酒店，商务会议客户是我们的核心客户…… ——东明国际大酒店 秦先生 ……长治这里很多的煤老板，他们很有钱，如果见客户谈生意，都会选择五星级的酒店，那样才能体现出自己的面子及身份地位，我们这离机场近，就选了我们…… ——金威大酒店 李小姐 ……长治的外来游客选择鹏宇的很多，因为长治的低星级酒店毕竟设施落后、舒适度差，这些游客都是周边地区相对有钱的团队及自驾游客，他们也舍得花钱，因此，住四星、五星都是经常的事…… ——鹏宇国际大酒店 朱先生 * 长治写字楼物业市场分析 * 市场总格局：住改商办公是主流，专业写字楼市场未形成，办公氛围仍需较长时间形成 全市商务氛围淡薄，市区现有办公物业主要为行政机关办公楼及住改商物业，专业写字楼稀缺，商住两用物业较多，物业水平有待提升； 目前办公物业沿英雄中路和太行西路分布，但较为零散，商务办公氛围仍需培育； 目前专业写字楼只有中央商务大厦，华龙国际大厦 福田中心 ……长治没什么办公楼，华龙国际大厦是一个，现在在卖的写字楼就是那个太行西街的中央商务大厦……有一栋好像是自用的，没对外招租…… ——出租车司机 李先生 长治主要办公物业分布情况 中央商务大厦 太行西街 英 雄 中 路 长 兴 中 路 八一广场 华龙国际大厦 办公物业 * 案例分析：中央商务大厦——目前长治标志性5A级专业写字楼，凭借良好的区位和形象档次，将吸纳众多企业进驻 区位：位于新区主干道太行西路，毗邻新闻中心、体育中心和会展中心等，是长治未来的政务中心，各类行政、服务机构相对集中，商务氛围较浓厚 规模： 总建筑11.6万平米，配套服务3万平米 B栋：定向为长治市政务大厅办公 A/C栋：对外出售（8000元/平米），毛坯 客户：以现代服务行业企业为主； 政府办公大厅 证券金融、电力公司、房地产公司等； 保险、投资担保、工程咨询、能源、贸易、电子科技、物流公司等。 资料来源：合富辉煌市调成果 中央商务大厦效果图 * 企业对专业写字楼需求有限，需求面积一般较小，现有物业基本满足市场需求 现有几个办公物业（如华龙国际大厦）出租情况较为理想，出租率在80%左右，基本满足市场需求 通过调查发现，租用写字楼企业主要为房地产、机械设备、建筑安装、贸易类企业，大部分为分公司或办事处性质，其租用面积普遍偏小 部分服务企业，如律师事务所