土增税鉴证介绍.doc

第一章 纳税主体资格的确认 第一节 房地产开发业务的证据资料和审核评价 房地产开发业务土地增值税纳税主体的认定条件有两个：一是形式条件，是指土地使用权出让协议、付款结算单证、收款收据发票 二是实质条件，是指受让人对土地使用权取得直接支配的物权，即受让人对土地使用权享有占有、使用、收益、处分的权利 1.1.1 五证的内容 根据房地产常规开发业务的流程，确认房地产开发企业是否为纳税主体的条件，主要看形式条件，就是开发商取得有关部门颁发的下列“五证”。 （1）《建设用地规划许可证》； （2）《建设工程规划许可证》； （3）《建设工程开工证》； （4）《国有土地使用证》； （5）《销售许可证》。 1.1.2 取得“五证”一般需要办理下列手续 （1）取得立项批复（发改委）； （2）项目可行性研究报告批复（发改委）； （3）办理土地使用权出让手续，取得土地使用权证书（国土局）； （4）建设用地规划许可证（规委）； （5）建设用地批准书（国土局）； （6）方案批准通知书（规委）； （7）获得计划任务（发改委）； （8）征得政府有关部门的认同意见（人防、消防、园林 教育、市政、河湖、交通）； （9）建设工程规划许可证（规委）； （10）施工许可证（建委）； （11）办理预售登记，取得预售许可证（国土局）。 协议出让方式是指出让方与受让方就出让特定地块的土地使用权进行协商，最终达成出让协议，经登记受让人取得土地使用权的出让方式。 拍卖、招标和挂牌是通过竞价或竞标方式选择土地使用权受让人 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第4条明确规定：“商业、旅游、娱乐和商品住宅必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。其他用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。” 第二节 非从事房地产开发业务的证据资料和审核评价 2.1 证据资料 从事非房地产开发业务的纳税人，填报《土地增值税纳税申报表（二），应取得下列证据： （1）税务登记证复印件； （2）土地使用权转让协议复印件； （3）存量房买卖合同复印件； （4）土地使用权、房屋转让发票复印件； （5）营业税、城建税、教育费附加、印花税缴款书复印件； （6）工程竣工验收备案表复印件； （7）房产证、土地使用证复印件； （8）取得土地使用权的出让金单据和出让合同； （9）取得房产证、土地使用证时交付的契税单据； （10）取得土地使用权时支付的补偿费单据合同； （11）建造成本的发票或房屋评估报告； （12）根据项目情况应取得其他有关证据。 纳税义务人 房地产开发企业如果“转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(即转让房地产)并取得收入”，就是土地增值税的纳税义务人。 是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 第一节 常规开发业务确认应税行为的证据资料和审核评价 1.1 确认应税行为的证据资料 1.1.1 转让行为发生的证据 （1）清算项目的销售许可证。 （2）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途 1.1.2 转让国有土地使用权的证据 （1）国有土地使用权证书； （2）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。 1.1.3 取得转让收入的证据 （1）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加。 （2）销售发票； （3）银行交款书或确认应收帐款的结算单据。 非从事房地产开发性质销售转让业务 3.1 确认应税行为的证据资料 3.1.1 转让行为发生的证据 （1）地使用权转让协议复印件； （2）房屋买卖合同复印件； （3）土地使用权、房屋转让发票复印件。 3.1.2 转让国有土地使用权的证据 变更前房产证和土地使用证的复印件，取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及土地使用权出让或转让合同，工程竣工验收备案表复印件。 3.1.3 取得转让收入的证据 （1）销售发票； （2）银行交款书或确认应收帐款的结算单据； （3）已缴纳的营业税、城建税、教育费附加、印花税缴款书复印件； （4）取得房产证、土地使用证时交付的契税单据； （5）取得土地使用权的出让金单据和出让合同； （6）取得土地使用权时支付的补偿费单据合同； （7）建造成本的发票或房屋评估报告。 3.2 确认应税行为的方法 认定非从事房地产开发性质销售转让业务缴纳土地增值税的条件如下： 案例：应根据出让方的立项文件确认转让房屋土地的交易性质 某投资管理公司将在建生产用房以4500万元的价格，转让给某房地产开发企业。合同约定，受让方负责办理过户、纳税事宜。 确认视同销售行为 国税发[2006]