2005年2季度中国房地产市场报告.docVIP

2005年2季度中国房地产市场报告 目　录 市场报告：持币观望态势形成，需求增长趋缓 ·摘要 ·政策：抑制投机，增加中低价住房供应，加强存量土地利用 ·土地市场：土地购置和开发活动开始回升 ·开发投资：房地产开发投资增幅持续下降至近年最低水平 ·资金来源：定金及预收款、国内贷款增幅迅速下降 ·开发建设：新开工面积增幅有所增加 ·销售：销售/竣工比快速下降至2001～2003年同期水平 ·形势判断与趋势分析 专题报告：中低收入家庭住房政策研究之一 ——经济适用房政策效果调查 ·序言 ·摘要 ·经济适用房政策的形成 ·经济适用房政策的主要内容 ·经济适用房的供给 ·中低收入家庭住房现状 ·经济适用房现状的调查 ·经济适用房政策的评价 ·其他国家和地区的经验 二季度REICO报告的主要内容如下： 一、2季度房地产市场发展形势 1、房地产市场需求增长趋缓 销售面积不能完全反映房地产市场的当期交易情况。在现有的统计指标体系中，销售面积仅仅针对房地产增量市场当期竣工当期销售或上期预售当期竣工的房屋，与反映当期成交状况的房屋成交面积有很大区别。因此，虽然4、5、6三个月商品房销售面积分别同比增长4.8、8.6、13.0，增幅逐步增加，但其并不能完全代表房屋当期成交状况的变化。 2季度，商品房销售/竣工比快速下降。2005年3月商品房销售/竣工比达到近年最高水平为1.41，2季度则呈现快速下降的局面，4、5、6三个月分别为1.10、1.09和1.01，6月份销售/竣工比已经接近2001年、2002年和2003年同期商品房销售/竣工比，商品房供不应求状况得到大大缓解，也反映了房地产市场现房需求增长趋缓。 2季度，定金及预收款增幅快速下降。定金及预收款的同比增幅由1～2月的47.4%持续下降为1～6月的21.1%，增幅比去年同期减少25.6个百分点。其中，4、5、6三个月的同比增幅逐步下降，分别为18.58%、17.32%和11.08%。定金及预收款增幅的快速下降反映了商品房预售增长趋缓。 2季度，个人住房贷款增幅大幅下降。截至2005年5月底，工、农、中、建四大国有银行的个人住房贷款同比少增500亿元。4、5、6三个月上海个人住房贷款增长额分别同比少增29.02亿元、25.6亿元和37.18亿元。 央行及七部委调查证实全国范围内房地产市场持币观望态势形成。 2、房地产开发投资意愿持续下降1年后开始有所回升 房地产开发投资增幅持续下降，但商品房开发投资增幅有所回升。1～6月，房地产开发完成投资同比增长23.5%，增幅继续下降。商品房开发投资由商品房建设投资、土地开发投资和土地购置费组成，扣除了房地产开发投资中不可租售部分的投资，它的变化代表了房地产市场有效供给的变化。1～6月，商品房开发投资的同比增幅为23.3%。其中，4、5、6月商品房开发投资的同比增幅分别为21.66%、23.19%和26.44%，增幅逐步增加。 土地购置和开发活动有所回升。购置土地面积维持小幅增长，完成开发土地面积同比增幅结束2004年以来逐步下降的局面而开始有所增加。2季度完成开发土地面积结束自2004年末同比减少的局面，同比增幅为13.07%。其中，5月份完成开发土地面积同比上升14.27%，6月份完成开发土地面积更是达到了同比50.98%的增幅。说明土地开发活动自5月份起开始有所加强。2005年全国购置土地面积则一直维持小幅增长，2季度购置土地面积同比增长7.24%。其中，4～6月全国土地购置面积分别同比增长0.72%、7.91%和11.50%，同比增幅逐步增加。 新开工面积增幅有所增加。2005年1～2月商品房新开工面积增幅降至最低水平为1%，1～6月商品房新开工面积增幅为10.9%，其中，4、5、6三月商品房新开工面积分别同比增长21.8%、7.7%、10.3%。相对1季度，2季度全国商品房新开工面积增幅有所回升。 值得一提的是，上述指标2季度的增幅虽然相对1季度有所回升，但累计增幅仍为近年最低水平。 3、房屋销售价格增速放缓 2季度全国房屋销售价格同比上涨8.0%，涨幅同比减少2.4个百分点；与1季度相比，房屋销售价格上涨1.5%，涨幅回落1.8个百分点； 二手住宅销售价格涨幅回落快于商品住宅。 4、房地产市场发展变化的区域性差异较大 不同城市房地产市场的发展状况差异较大，全国整体房地产市场的发展趋势不等同于个别城市的市场变化。以北京、上海、广州、深圳四个城市为例，各城市房地产市场形势的变化各不相同。 2季度，北京市从土地购置和开发、房地产开发完成投资到新开工面积同比增幅均逐步下降，反映了房地产开发投资意愿继续下降；定金及预收款同比增幅不断下降、销售/竣工比不断减小同时反映了北京市房地产市场需求增长趋缓。 2季度，上海市销售/竣工比不断减小、定金及预收款同比增幅