信贷管理实务与操作(上)重点解读.ppt

1.1 信贷及银行信贷 一般应包括以下内容： 1.借款人、主要股东或实际控制人的情况； 2.项目本身的情况； 3.投资估算和资金筹措情况； 4.项目效益情况，包括财务效益指标、盈亏平衡点分析及敏感性分析 5.还款能力分析，包括还款来源、还款计划； 6.贷款担保情况； 7.银行收益预测 非财务因素包括： 1.项目背景； 2.项目建设环境条件； 3.项目组织与人力资源水平； 4.技术与工艺流程； 5.生产规模及原辅料； 6.市场需求预测 一般应侧重以下内容： 1.借款人非财务因素分析； 2.借款人财务风险分析； 3.借款人流动资金需求的分析与测算； 4.对流动资金贷款进行合理性分析； 5.贷款担保的分析； 6.借款人与银行的合作关系 连续保证期间：指的是对连续发生的债权在一定的最高限额内提供保证的期间。?最高额保证合同对保证期间有约定的从约定；?最高额保证合同对保证期间没有约定或者约定不明的，保证期间为清偿期限届满之日起6个月。 ?没有约定债务清偿期限的，保证期间自最高额保证终止之日或自债权人收到保证人终止保证合同的书面通知到达之日起6个月。 6.1 保证贷款 保证贷款操作要点 6.1 保证贷款 抵押，是指债务人或者第三人不转移对《担保法》所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的一种担保方式。 抵押贷款是按照《担保法》规定的抵押方式，以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。 设定抵押后，抵押物的所有权和占有权均不发生转移，抵押人仍享有对抵押物的所有权，抵押物的占有权、使用权和收益权仍由抵押人行驶。 抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。 抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押人将已出租的房屋抵押的，应当书面告知承租人， 抵押权实现时承租人对抵押物即出租房屋享有以同等条件优先购买的权利，只有在其放弃优先购买权后银行才可以处分抵押物。抵押物转让后，原租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。 抵押人将已设定抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。银行通过以物抵债成为抵押物的受让人后，有权决定是否解除原租赁合同。 抵押房产被依法拆迁，应先进行协商：如果拆迁安置是实现产权置换的，银行和抵押人应以调换后的新房产作抵押，重新签订抵押合同，并进行登记。如果拆迁是实行作价补偿的，银行既可以要求抵押人重新提供担保，也可以要求抵押人清偿债务。 拆迁前达不成协议的，银行可向拆迁主管部门申请保留对抵押人拆迁房屋追偿债务的权利，待银行与抵押人协商一致，或者依法诉讼后，根据协商、判决结果，办理产权调换后作价补偿。 抵押物被查封、扣押后，银行应及时主动地向作出查封、扣押决定的机关说明情况，请求保护抵押权。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条 对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。因此，银行在办理房屋抵押贷款时应区分是否为抵押人必需居住房屋，慎重决策。 6.2 抵押贷款 在划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物上设定抵押时 1.经政府或土地行政部门批准抵押的文件，是否办理抵押登记手续 2.出让金数额、交付方式、交付时间 3.国有土地使用证 4.地上建筑物和其他附着物的产权证明 5.抵押人委托具有评估资格的中介机构的地价评估报告 6.抵押权终止期间不得超过土地使用权终止期间 1.抵押人持有合法的“房屋所有权证”、“房屋共有权证”，共有房屋须有其他共有人同意抵押的书面证明； 2.房屋所有权和土地使用权须同时抵押； 3.宅基地上的房屋不能设定抵押； 4.以乡（镇）、村企业厂房及建筑物涉及集体土地使用权抵押的，须有集体土地所有者同意抵押的证明； 5.办理合法有效的抵押登记手续； 6.是否存在欠缴有关税费或承建单位工程款的情况 1.开发商已取得“国有土地使用证”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建筑工程施工许可证”； 2.开发商已缴纳土地出让金或须缴纳的相当于出让金的款项； 3.开发商已投入工程款项的证明材料； 4.在建工程的施工进度、工程竣工日期； 5.在建工程占有范围内的土地使用权须同时抵押； 6.抵押期间，在建工程