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北京市楼盘分析 作者：叶玉姬 单位： 北京师范大学数学系2000级一班（作者学号 摘要：搜集若干楼盘数据，分析数据找到“物业属性”判别方法，并进行对各类物业属， 深入分析，给开发商及购房者一些建议！ 关键词：楼盘，物业属性，开发商，逐步判别，因子分析，SAS程序，均价，绿化率， 户型，物业状态。 问题的提出： 家是避风港，家是息栖地，家的温馨和舒适是人们的永远追求，购房自然成为人人所关心的头等大事，那么我们就必要了解房产情况；面对眼花缭乱的楼盘信息，顾客又该如何选择呢？针对顾客需求，开发商该如何投资建设，又该考虑哪些指标呢？什么是“物业属性”，北京现在有哪几类物业属性，它们的划分标准又是什么呢？解决这类问题是有很大的现实意义的，那么就让我们利用所学知识分析这个问题，给买房者和卖房者一些建议！ 数据来源： 房展会，若干房产网站及《精品购物指南》，收集了80处楼盘的原材料，由于材料比较复杂，我先根据以下的假设对“楼房原材料”进行必要的处理，直接转化为数据列表： 假设1： （一）物业状态：为便于处理现房及期房，将现房记为1，期房记为0 （二）以北京市地图为准则，根据媒体提供的一般判别依据，将楼盘所属地段划分为几个等级。 1.市区地段，根据其距政治及商业中心远近，以及发展程度，地理位置 和历史因素等，划分为： 中心地段：计划记为8 优选：西城，东城（历史原因）记为9 一般：宣武，崇文，记为8 环中心地段：计划记为6 优选：海淀（经济因素），记为8 次优：朝阳（地理位置：北优于南）记为7 一般：丰台，记为6 2.处于城市周边的地区，根据其距城市远近程度，划分为： 近郊地段：计划记为3 优选：通州，昌平，顺义（地理位置），记为4 一般：门头沟，房山，大兴，记为3 远郊地段：平谷，密云，怀柔，延庆，计划记为1 （三），处理楼房设备：针对住户的要求和需求：记为1供暖5/供气3/供电2/供水4/消防2/通讯3/卫生间4/厨房4/门窗3 1，供暖（5分）： 1）分为四级：水暖或煤气供暖，市政供暖，集中供暖，独立供暖 2）记分方法：依次记为2分，3分，4分，5分仅说明有供暖记1分。 2，供气（3分）： 1）分为三级：将通气，煤气或液化石油气，管道气。 2）记分方法：依次记为1分，2分，3分。 3，供电（2分）： 1）分为两类：单回路，双回路。 2）记分方法：前者记1分，后者记2分。 4，供水（4分）： 1）分为三方面：第一方面：市政供水，水塔或水箱等自供水 第二方面：供热水； 第三方面：24小时供水； 第四方面：稳压装置。 2）记分方法：仅具第一方面前者记2分，后者记1分； 具第二方面记1分； 具第二方面且具第三方面即记2分； 具第四方面时可加记一分但总分不能超过4分; 仅具第四方面时默认2分。 5，消防（2分）： 1）分为两方面：报警系统，消防设备或喷水装置。 2）记分方法：具备一方面即记1分。 6，通讯（3分）： 1）分为两类：电话系统，网络系统。 2）记分方法：具前者记1分， 后者有宽带入户即记1分, 前者具两条或视宽带情况可加记1分。 7，卫生间（4分）： 1）分为三级：粗装修，预留装修面，精装修。 2）记分方法：依次为1分，2分，3分； 毛坯房不记分；