清华大学物业管理-案例集技术方案.doc

《物业管理》课程案例集 清华大学房地产研究所 二〇一一年五月 目录 第一部分 得与失 3 1.1人身财产安全 3 案例1 业主资料泄，疏漏在物业 3 案例2 业主家失窃，物业应警觉 3 1.2区分所有权 4 案例3 小区架空层，利用惹纷争 4 案例4 物管能坦荡，业主才宽心 5 案例5 私搭和乱建，旧貌换新颜 6 1.3房屋质量与设施维护 7 案例6 冰雪突来袭，头顶掉玻璃 7 案例7 没口消防栓，救火被迟延 8 1.4相邻关系 9 案例8 搭棚遮天日，低层要阳光 9 案例9 排污堵水管，楼下房被淹 10 案例10 汽车报警器，鸣叫扰休息 11 第二部分 多与少 13 2.1物业费 13 案例11 减免物业费，听起来很美 13 案例12 上演空房计，收费引争议 13 案例13 底层电梯费，是否冤枉钱 14 2.2停车费 15 案例14 停车有纠纷，业主车堵门 15 案例15 停于车位上，爱车被划伤 16 2.3代收代缴 17 案例16 人去房也空，温度白享用 17 案例17 私涨水和电，断供起波澜 17 2.4其他收费 18 案例18 要想从此过，留下买路财 18 2.5维修资金 19 案例19 讨要维修金，对簿上公堂 19 案例20 拖欠维修金，官司要缠身 20 第三部分 合与离 21 3.1业主大会的组织和召开 21 案例21 业主入住晚，公约效力全 21 案例22 大会虽缺位，决议不能违 21 案例23 个别有意愿，大会能否开 22 3.2业主委员会和物业管理公司 22 案例24 到处贴公告，业委会被告 22 案例25 委员缺钱花，物业补贴发 23 3.3业主委员会和业主 25 案例26 表决未出席，也应遵决议 25 案例27 业主有联名，改选行不行 26 3.4解续聘物业公司 27 案例28 炒旧又招新，全依主任心 27 案例29 物业要被炒，监督不能少 28 案例30 合同已终止，物业拒交权 28 第一部分 得与失 ——业主维护自身权利的相关案例 1.1人身财产安全 案例1 业主资料泄，疏漏在物业 2005年6月，T小区出现了一件“怪事”：数百名业主在并未申请或授权任何人申请的情况下，该楼盘的物业管理公司与N银行支行合作，为他们办理了约400张信用卡，且其信用卡资料上的联系人多为邻居，联系人对此也毫不知情。物业管理公司无故泄露业主身份证复印件、姓名及住宅地址等信息的行为，引发了业主的“信任危机”。 在业主们的强烈抗议下，物业管理公司及N银行支行都对没有通知业主表示了歉意，并表示已将这批卡全部销毁，与该事件有关的人员都已离职或被停职。 案例2 业主家失窃，物业应警觉 张某、陈某系业主。2006年1月12日，两家居被盗，遂于当日向公安机关报案。的保安员在回答公安机关调查询问中确认两盗窃嫌疑人当天曾两次驾车进入该住宅小区，保安员虽询问其所欲往房号并要求其正确停放车辆，但却未作出入登记。在向公安机关报案中称，其损失珠宝首饰等物品价值共约12万元。该案经立案侦查至起诉止尚未侦破。遂以被告未尽保安义务为由，将其告上法庭要求按过错赔偿经济损失共人民币74237元。 法院经审理后认为，之间的住宅小区物业管理合同合法有效。在合同履行期间，的住宅被人入室盗窃。在该事件中，的保安员没有要求其之前从未见过的盗窃嫌疑人出示证件并作出入登记，并在未获嫌疑人所报房号业主同意的情况下即任其自由出入，属于疏于管理。据此，法院认定未完全尽到物业合同约定的安全防范义务，应承担相应的法律责任，诉请有理。但鉴于在诉讼中未能充分证明其被盗财物及其价值，综合其在公安机关所作的报案陈述及被告在本案中的过错，法院确定由酌情赔偿原告8000元。。 案例4 物管能坦荡，业主才宽心 赵某是小区的业主。他起诉称，2005年4月8日，该小区开发商与物业管理公司签订了《小区前期物业管理服务合同》。该合同约定，物业管理公司将对项目楼外广告位进行经营，其经营收益归全体业主所有，物业管理公司可收取经营收入的一定比例(15%)作为佣金。物业管理公司应将广告位经营收益情况告知全体业主。 　　他去年发现楼内电梯间出现广告，就开始与物业沟通，询问小区广告收益如何处理。物业未将收入向业主公示，也未说明使用情况。赵某认为，物业管理公司应对小区全体业主负责，承担服务性义务。物业管理公司在小区电梯间及楼宇外设立广告位，并因此获得了固定的广告费收入，但在收取广告费后，物业未说明使用情况，而是据为己有。他因此认为，物业管理公司已构成违约，严重侵害了他的合法权益。根据有关规定，物业管理公司应履行约定的义务，将广告收益情况向全体业主公示。 案例5 私搭和乱建，旧貌换新颜 两年来，小区好似永远没有完工的三百多户业主中，已有二百六七十户私自改建，的建筑令小区面目全非。影响全体业主的生活质量不说，还存