0127工改工专题沉淀总结重点分析.pptxVIP

工改工沉淀总结 ——政策研读、经济测算、操作流程、典型案例;Ⅰ工改工政策解读——;【相关政策文件】2006-2014年政府出台的工业用地相关政策文件;文件名;工改工政策发展历程;;“1+6”政策小结;2、2013.12.6《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）实施细则》解读;《细则》进一步明确了受让人不属于企业的四种情形，城市更新类的项目允许预售，回迁房无再转让限制;明确了增值收益扣除项目、免征增值收益的条件及城市更新改造后形成的工业楼宇首次转让应缴纳的增值收益比例;利好总结——;3、 2014.5.7《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》的解读;4、 2014.8.8《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》;（2）明确免缴增值收益的范围： ①对于工业楼宇再次转让发生在五年之后的; ②非城市更新改造的工业楼宇及配套设施首次转让的，如果用地批准文件或者土地使用权出让合同约定可以分割转让而分割转让的，或者整体转让而整体转让的; ③非城市更新改造的工业楼宇及配套设施首次转让，发生在竣工验收之日起5年后的;  （3）完善增值收益收缴办法：（后文有详细说明） ①对于非城市更新改造的工业楼宇及配套设施，竣工验收之日起5年内首次转让的，按《办法》第十四条第三款第(一)项、第(二)项规定的方式缴交，但无法提供工程造价或者扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算的，按照成交价格或计税参考价格(取价高者)的5%缴交; ②对于城市更新改造形成的工业楼宇及配套设施首次转让的，应按《细则》的规定缴交，但因无法提供工程造价或者扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算的，按照成交价格分段累进增收;对于工业楼宇转让后5年之内再转让的，如因无法提供相关凭证而无法正确计算增值收益的，按成交价或计税参考价(取价高者)的5%缴交。;Ⅱ工改工经济测算——;【补缴地价-城市更新项目】城市更新项目中，地块仍然为工业用途的情况下，以下面方法补缴地价，导致销售部分地价略有上升;【补缴地价-非城市更新项目】以下面方法补缴地价，该类项目若想实现???市场化销售，面临的地价成本大幅提高风险;【容积率】早期工改项目最高容积率达7.6，但2013年最新批复容积率指标多在6.0上下，并无明显突破案例;【租售比例】城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例不再受限于50％：50％;30%配套按市场评估价补缴地价后可进入市场销售;【产权划分及销售】可以栋、层、间为基本单元进行产权划分，并明确城市更新类的工业楼宇可预售，非城市更新类仍只可现售，交易方式可通过交易机构公开交易或自行交易;【销售限制-工业楼宇】新转让办法中提出严格的转让条件，使工业用地补地价可转让部分物业销售速度和价格受到较大影响;【销售限制—工业配套】2014.8.8《通知》明确配套设施的受让人需是依法注册登记的企业，但自然人可有条件受让；严格的转让规定使得工业配套的销售价格及速度有较大影响，增加市场风险;产业用房销售对象突破：通过泛产业化的产业申报策略，网罗不同行业的客户，扩大客户的来源;工业配套销售对象突破：从已开发建设的大型项目看，配套设施的销售对象并未明显限制，可通过公关，提前与政府明确配套设施无特殊限制;【创新型产业用房】工改项目位于一类区域，按政策规定需配建12%创新型产业用房，但最新市场案例批复指标多按5%进行配建，政策突破可行性较强;政府优先回购；销售对象严格限制；租售价格为市场评估价的50%-70%;【增值收益】政府参与物业收益分成，使工业用地项目利润空间受到较大影响;;;;城市更新流程图——;;;工作阶段;规划用地手续办理约需半年时间;工作阶段;总结——;关键流程涵盖内容及参与机构——;程序;;【分布格局】从2011-2014年成交土地量看，工改工项目重点供应区有南山、宝安、龙岗及福田保税区，尤其是南山区；每年土地出让中30-60%以上为工业用地，新增工业用地面积达300万㎡;2011-2014年规土委公示的城市更新单元计划中，南山区、宝安区以及龙岗区公示的工改工项目最多，尤其是南山区 ;【容积率】关内申报容积率多集中在6-7，关外为4-5，目前已批准的最高容积率为水贝项目的7.6，申报的最高容积率为9;【物业类型】物业类型不受工业性质用地限制，产品形式多元化、差异化及功能复合 ;各典型性项目案例获批时对应的政策——;智慧广场-两次土地改性，实现工业楼宇全部出售，但产权面积分割受限，配套设施未能分割销售 ;销售情况：作为深圳工改的先行实践者，拿预售时间较早，不受50%可售比例限制，唯一一个一年销售40亿的商务项目;产品设计：打造低密度、立体生态办公楼宇，VIP定制体系尽享奢华办公，发挥工业项目产品优势，引领工改方向 ;案