第四章城市土地有偿使用重点分析.pptVIP

转让原则 （1）出让合同规定的全部权利和义务随土地使用权同时转移的原则 （2）土地使用权与其地上建筑物产权一致的原则 （3）不得损害土地及地上筑建物经济效益的原则 （4）不得超过建设用地使用权的剩余期限的原则 转让条件 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 土地使用权转让的程序 （1）提交转让申请 （2）审查批准 （3）交纳有关税费 （4）登记发证 4.4 国有建设用地使用权租赁 概念 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为 条件和范围 土地使用权出租的条件是按土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地投资开发利用。 对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁 4.5国有建设用地使用权抵押 概念 土地使用权抵押是指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保向银行抵押取得贷款的行为。 可以设定抵押权的土地使用权范围 （1）可以独立作为抵押物的土地使用权。 ①以出让方式取得的国有土地使用权； ②以划拨方式取得的土地使用权在先办理出让手续后和补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金，经土地主管部门批准可以设定抵押的； ③荒地（荒山虎沟、荒丘、荒滩等）使用权。 （2）必须与地上建筑物一并抵押的土地使用权 ①乡村企业的土地使用权（地上应有厂房或经营用房） ②农村宅基地使用权（地上有房屋等建筑物） ③划拨土地使用权（房屋已经建成） 4.6国有建设用地使用权划拨管理 概念 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为 特征 ①国有土地使用权划拨权的只能是县级以上人民政府 ②划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地或集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式，无需支付土地使用权出让金。 ③划拨土地使用权无使用期限的限制 ④划拨土地使用权物权属性的非独立性。不得将土地使用权转让、出租和抵押 划拨的适用范围 《划拨用地目录》 划拨土地的管理 （1）划拨土地使用权转让管理 （2）划拨土地使用权出租管理 （3）划拨土地使用权抵押管理 （4）国有企业改革中的划拨土地管理 （5）划拨土地使用权的收回 * * 第四章 城市土地有偿使用 Your Subtopics Go Here 国有土地有偿使用形式 国有建设用地使用权出让 国有建设用地使用权转让 土地使用权出租 土地使用权作价入股 土地使用权授权经营 划拨土地使用权管理 4.2 国有建设用地使用权出让 国有建设用地使用权 概念 建设用地使用权是建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，建设用地使用权人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立 概念 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 国有建设用地使用权出让 年限 （1）居住用地70年； （2）工业用地50年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50 （4）商业、旅游、娱乐用地40年； （5）综合或其他用地50年。 国有建设用地使用权出让 方式 招标出让 拍卖出让 挂牌出让 协议出让 国有建设用地使用权出让 拍卖出让 出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。 挂牌出让 出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。 协议出让 协议出让国有建设用地使用权是指土地使用权有意受让人直接向市、县人民政府土地行政主管部门（出让人）提出用地申请，并就土地的用途、范围、价格等谈判、协商，达成一致并签订土地使用权出让合同的一种出让方式。 国有建设用地使用权出让公告 出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前 20日，在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点 内容： （1）出让人的名称和