房地产企业标杆研究之绿城地产开发流程指引重点分析.pptVIP

绿城·杭州桂花城实景 多层公寓 多层公寓 绿城·舟山桂花城实景 绿城·青岛理想之城实景图 多层公寓 多层公寓 绿城·德清百合公寓实景 绿城·北京御园实景 平层官邸 绿城·北京御园实景 平层官邸 绿城·杭州留庄实景 平层官邸 绿城·春江花月实景 高层公寓 高层公寓 绿城·蓝庭实景 绿城·杭州深蓝广场实景 高层公寓 度假公寓 绿城·千岛湖度假公寓实景 商用物业—办公 绿城·宁波研发园二期实景 绿城·宁波研发园二期实景 商用物业—办公 新昌雷迪森酒店实景 商用物业—酒店 * 经过这几年的发展,也通过和同行业其他企业的比较,我们认为绿城主要有以下几点优势： 高品质产品开发能力和成熟的住宅产品系列 浙江第一、全国领先的行业地位 全国十大最具价值的房地产品牌之一 品牌输出与强强联合的经营模式 充裕、多元化、低成本的土地储备 中国利润率最高的开发商之一 财务灵活性与良好的信用指标 经验丰富的高层管理团队和先进的公司治理结构 * * * * * ■编制设计任务书，重点在于对同类产品的研究； ■做好建筑立面、精装修等重要材料及节点的选样把控； 二 工程前期管理 ■ 熟悉当地人文环境和主要社会关系，积累必须的项目开发资源； ■ 熟悉地方性法律法规要求，处理好地方法规和项目经营运作间的关系。 三 工程设计管理 立面用材-面砖 立面用材-石材 立面用材-玻璃 精装修材料可分为设备和装饰材料。设备主要有厨房电器、橱柜、卫浴等；装饰材料主要有石材、木地板、墙纸、墙地砖等。 绿城·宁波绿园 绿城·丽江公寓 ■做好各阶段设计成果与营销的交底工作； ■对主要专项设计如地下室开挖围护、地下室综合管线、商业街等做针对性把控； ■做好“四新”技术的前瞻性考虑。 宁波东部新城C1-8、C1-9基坑维护方案 C1-8 C1-9 ■ 做好工程、材料等招投标主要部门责任人员的沟通，明确廉政和全面工作要求； ■ 做好招投标当中的主要谈判性工作； ■ 和主要合作单位的高层领导进行深入沟通。 四 工程招投标管理 ■ 严格编制施工总组织设计； 做好各施工阶段的工地现场形象管理：如土方开挖、主体施工、立面装饰等； 做好各阶段施工过程中的应急预案编制、计划和落实工作； 制定切实有效的能够把控产品品质的各种检查与品质预控方案。 五 施工准备管理 基础垫层砼面及板砼面质量 基础施工管理 底板钢筋 基础施工管理 结构梁、柱质量控制 主体施工管理 蓄水试验，结构板质量把控 上部蓄水 下部无渗漏点 主体施工管理 砼覆盖养护 主体施工管理 ■ 把握好各分项工程对项目整体进度影响的控制关键点，如挖土对桩基工程的影响、基坑围护安全性问题对开盘节点的影响等； ■ 做好样板施工阶段中各类销售道具与工程关联方面的把控（如售楼处、样板房、模型、实景等）； 六 施工过程管理 售楼处 绿城·西溪诚园 样板房 绿城·温州鹿城广场 ■ 处理好外墙方案与主要材料选型、供应的关系； ■ 做好建筑空间尺寸的预控、检查； ■ 严格做好防水工程渗漏点的预检、预控和检查； ■ 做好施工现场的物流组织管理； ■ 做好精装修项目精装修与总包单位工作界面的协调处理； ■ 做好施工过程的成品、半成品保护； 石材保护 洁具龙头保护 门套保护 ■ 发挥好抢工阶段以身作则和现场指挥协调的能力; ■ 各阶段施工过程中，根据交付时间点的倒排，及时做好工程进度调控。 ■ 做好项目最终实施成果与规范之间的差异性问题的预控和解决方案； ■ 组织落实项目交付前的 “一房一验”工作； ■ 合理安排好各项验收与交付节点间的关系。 七 项目交付管理 ■ 做好项目交付后整改投诉工作；和施工单位做好沟通，确保整改工作的及时性和整改维修的服务品质。 八 项目交付后客户投诉管理 绿城·上海玫瑰园实景 别墅 绿城·杭州桃花源实景 别墅 绿城西子·青山湖玫瑰园实景 别墅 别墅 绿城·长沙青竹园实景 别墅 绿城·舟山桂花城小院实景 房地产开发指引 土地款 项目考察 立 项 设 计 设计费支付 项目审批 开盘 策划费用支付 项目经营策划 项目工程前期 项目组织实施 工程款支付 营销费用支付 规费支付 工程前期费用支付 样板房样板区 售楼处户外围墙 销售款回收 税金支付 交 付 结 算 公司清算 利 润 股东借款 四证办理 银行贷款 归还股东借款及利息 归还银行贷款及利息 利 润 （设计咨询、规费、工程费用） 销售额 营销费用 管理费用 工程成本 税 金 = （股东借款利息-银行贷款利息） 财务费用 项目前期阶段 项目立项 产品设计 项目审批 工程前期 项目建设阶段 项目交付阶段 开 盘 招投标 项目考察 市场