2012年10月庆永川新泰地块定位要点概述.pptVIP

四、目标客户需求与对应产品分析 4.1 G3品类——青年之家和青年持家 4.2 G2品类——望子成龙（小太阳和后小太阳） 4.3 G1品类——具有商务功能住宅 4.4 客户与产品的对应总结 4.1 G3品类——青年之家和青年持家 主要特征 ◇ 首次置业，对价格敏感，尤其对总价敏感（在本区域不超过30万），选择距离工作单位较近或交通方便的位置； ◇ 重视户型和景观的设计，有运动设施更佳； ◇ 户型面积主要集中在总价可控的50-60的1.5房、70-80平米的紧凑型两房 ◇ 对增值部分具有极大的依赖性 4.2 G2品类——望子成龙（小太阳和后小太阳） 主要特征 ◇ 此前已购买过中等户型（2房）产品，希望有更舒适产品的居住体验，对3方户型兴趣浓厚； ◇ 居于城市中产阶级的中下端，多为中小经商人士或企业中层管理人员，对生活品质有一定的追求； ◇ 工作半径更大，可以延伸到渝西广场商圈、名豪广场商圈及新城边缘区域 ◇ 地段需求上希望靠近城市中心，追求城市便捷生活，享受成熟生活配套 ◇ 家庭结构，三口之家，小孩在就学 ◇ 对项目的关注点：产品性价比、周边环境及居住氛围、产品升值潜力、开发商品牌及物管品质 4.3 G1品类——具有商务功能的住宅 主要特征 ◇ 地块所在区域具有一定的商务属性，一定的产业密集或服务配套密集度（如专业市场、服务配套中心、商业集散地） ◇ 地块可能有不利因素，如交通噪音干扰大、周边人群复杂等情况 ◇ 居住价值一般，但交通效率高，通达性好 ◇ 地段比邻工作区域 ◇ 对项目的关注点：注重工作便利、关注产品服务及品质 五、项目定位 5.1 项目市场定位 5.2 项目竞争定位 5.3 核心价值 5.4 产品配比 5.5 项目主题 5.1 项目定位思路 土地资源 城市改善类土地 市场竞争环境 首置产品供应量大,去化率高；首改类产品供应量次之，紧凑型去化率高；再改1类需求极小。无强竞争力产品，同质化竞争 客户选择 本区域原著+商贸城+老城+乡镇 市场定位：以G3型首置为主力产品，G2首改和G1商务为补充产品 5.2 项目竞争定位 5.2.1 定位思路 从板块发展及客户预判角度 城市西南门户、1178亩的城市文化地标（探花公园）、商贸物流园区的功能定位 从地块价值比较角度 板块与周边的环比分析来看 从区域板块竞争情况来看 宗地毗邻探花公园，景观价值极具竞争力 目前适合做区域的升级产品，但具备作跳级产品的机会（探花公园开建后）， 处于首置产品和首改产品的同质竞争中，首置产品的差异化是项目成功的关键，G1类产品的导入可以起到价值拔高的作用 竞争定位：作区域板块的升级产品，价值创新者，产品与价格的新标杆 2.6 用地指标 ★ 项目占地面积43955平米，地面总建面130106平米；容积率2.96 ★ 平街一二层配建1000平米社区用房（可不计入容积率），3班幼儿园一个； ★ 建筑限高80米，临主干道阳台封闭，不得布置生活阳台 2.7 项目四至及形态 项目宗地 探花公园 多层老厂房 多层老厂房 规划道路 新泰路 400米公园连接走廊 老住宅 探花公园 2.8 项目土地属性及价值分析 项目宗地 探花公园 多层老厂房 多层老厂房 规划道路 新泰路未扩宽 路面差 界面差 道路及工厂 噪音污染 高压线 排污管 （能规避） 600米外陵园 ★ 项目周边具有5个不利因素 2.8.1 项目不利因素 探花公园 界面差 界面差 项目宗地 探花公园 多层老厂房 多层老厂房 规划道路 新泰路 景观价值高 景观价值高 2.8.2 项目有利因素 远眺黄瓜山 景观价值高 探花公园 探花公园 多层老厂房 多层老厂房 规划道路 新泰路 2.8.3 土地价值划分 住宅一级 住宅二级 商业 探花公园 2.8.4 土地属性综合评估 1.5公里范围 等 级 配 套 小桥子特色耗儿鱼、沿街餐饮店 二级 餐饮 休闲娱乐 203路、205路 二级 重要公交路线 探花公园、黄瓜山绿化带 一级 公园绿地 景观环境 红十字医院 三级 医院 医疗 昌南中学、六一幼儿园、南郊小学 三级 中小学 教育文化 小桥子农贸市场、沿街商业 四级 便利性商业 无 五级 休闲娱乐 一环路、新泰路 二级 快速干道 交通便利 城市界面差、白塔陵园、高压走廊、噪音干扰 三级 不利因素 川东市场 二级 大卖场/超市/专业市场 无 五级 高级商圈 商业 名 称 小 类 大类 2.8.5 土地属性核心价值 抗性点 ◇ 城乡结合部，周边多为厂区和闲置土地，客户认知中的低端区域，已开发的楼盘品质低 ◇ 区域城市界面和城市形象杂乱，人居环境比较差 ◇ 城市重心东移，区域的城市功