【世联】北京2009金色·漫香林营销策略建议-90P详解.pptVIP

08年底为金色漫香林项目做的09年全年营销策略的建议和调整，并针对项目销售及客户情况进行了针对性的总结和借鉴。目前已结束与项目的合作，故不作为保密报告。 “梦想成真！漫香林入住了！！” 入住宣传活动 目　　的：扩大口碑，提高项目知名度。 时 间：2008年9月-10月 地 点：项目售楼处 参加人员：漫香林业主代表及特邀诚意客户等 活动方式： 针对漫香林的入户情况，制定新的线上线下推广计划。聘请知名物业管理公司做顾问。 邀请10月3-1区顺利入住客户举行庆祝会，送小礼品。 邀请媒体记者、物业管理公司和业主代表，在交房日举行新闻发布会，宣传项目及项目物业。 活动 08年12月 09年2月 3月 4月 …… 10月 5月 入住宣传活动 2009年项目总体营销策略 充分展示项目低密度生活特质 针对中间层产品促销，提升性价比 维持推广力度，优化费用投入 教育配套价值落地 包装展示 配套落地 推广 促销 说辞调整 A.更改算价方式—从套内面积计算,降低与中海城、富力又一城的价格差，提高性价比. 销售说辞调整 针对中间层客户和价格敏感客户 富力又一城两室两厅一卫 建筑面积：89.09㎡ 套内面积：72.07㎡ 户型单价:10000元/㎡ 套内单价:12362元/㎡ 金色漫香林两室两厅一卫 建筑面积：88.06㎡ 套内面积：74.91㎡ 户型单价:11000元/㎡ 套内单价:12930元/㎡ 本项目与富力又一城套内单价仅差568元/㎡。 现场杀客武器 国贸 长安街,拥堵路段 四环 五环 全程高速,无红绿灯 一级道路,南磨房路 京津塘高速 本项目上下五环道路修葺一新,进出五环更加方便. 从时间距离看,本项目全程高速,无红绿灯,到三环、四环更加快捷。 销售说辞调整 现场杀客武器 Ｂ.凸显交通时间优势—从时间距离上强调本项目到五环、四环和国贸的交通优势. 学校位置 学校名称 是否确定 常青藤 社区内部 芳草地小学 正在洽谈 中海城 社区内部 小学 尚未落实 富力又一城 社区内部 芳草地小学 已经落实 香雪兰溪 项目南侧 小学 尚未落实 竞争对手学校一览表 本项目竞争对手均有学校配套，先确定学校的项目，将取得市场先机。 销售说辞调整 现场杀客武器 Ｃ.加强优势教育说辞—强调步行尺度的优质中小学对孩子成长的重要性. 香雪兰溪 本项目 占地面积 20万 148万 建设用地 10万 42万 建筑面积 25万 50万 建设容积率 2.5 1.2 总容积率 1.25 0.34 竞争对手容积率说辞 销售说辞调整 现场杀客武器 D.调整项目容积率说辞—强调百顷代征绿地，凸显项目相对更低容积率和更多绿化率优势 本项目容积率说辞 项目实际建设容积率为2.5 项目销售对外的说辞则是包括了代征率绿地在内的项目总容积率——1.25 目前销售说辞为实际建设容积率的1.2； 强调百公顷代征绿地，综合测算下的容积率仅0.34 。 12月 2月 4月 6月 8月 10月 时间 工程节点 现场展示 教育配套 促销 园林展示区完工 一期交房 上下五环道路包装 园林展示区展示到位 一期现房 展示到位 一期整体园林展示到位 确定引进学校的品牌 活动 推出特价房源 取消特价房，推出“包入学、送学费”的优惠措施 伴随园林展示到位，取消，逐步取消优惠措施 圣诞大礼 08暖冬 小太阳培养计划 放风筝活动 花园设计活动 入住宣传活动 营销节点实施总控图 让更多的人享受真正的地产服务 世联地产 2008-11-24 You enjoy. We serve. 包装展示策略 样板区动线安排——目前售楼处 园林展示区未呈现之前 在09年5月，园林展示区不能充分展示的这段时间内，建议由项目至24#楼样板间之间，在现有南侧路围挡的基础上在工地与现有围挡之间再搭建一条围挡，两排围挡之间形成3-5米宽的通道，方便项目看房电瓶车搭载客户到达样板间直接参观。隔离开施工现场和南侧道路车辆，将对客户的影响因素降至最低 项目南侧围挡 北侧新建围挡 售楼处 包装展示策略 园林展示到位后 五月份，园林展示到位后，东侧围挡围成的道路保留，到达3-1区的园林区后，拆除围挡，由园林内部的道路到达24#楼样板区。可以让客户充分感受项目园林展示的效果。 由园林内部穿过 样板区动线安排——目前售楼处 在3-3区施工阶段，靠近3-1区部分建议制作项目围挡，隔离施工现场对园林展示的影响。重点在叠拼23#、30#楼西侧、南侧 围挡 包装展示策略 样板区动线安排——新售楼处 新售楼处 新售楼处投入使用时，中心园林不能投入使用 中心园林不能使用 去售楼处：由新售楼处向东，到商业前的道路，并由此向南，经过一段项目南侧路（此时南侧路的施工已经完成，展示效果预计较好），由35、36#楼南侧进入项目园林展示区，并由此到达24#楼样板