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山水二期方案终
谨呈:吉林城建
山水湖畔二期规划建设方案
长春市诚峰地产咨询有限公司
2013/11/28
山水湖畔二期规划建设方案
山水湖畔二期地块北接山水湖畔一期,东倚朱雀山,西邻松花江。东北方向即是松花湖风景区。地块总占地17291平方米,容积率1.50,总规划建筑面积26016平方米。本地块南北狭长,东西较窄,形状依托松花江的流向沿江分布。
一、项目定位
1、地块区域特点:
A、项目周边缺乏生活配套设施,具有无以伦比的自然景观。
B、地块狭长,可以最大限度的做出数量较多的江景房。
C、背倚青山、绿水环绕,具备优良的建筑风水。
综上所述,本地块是一个上风上水,八面玲珑的贵族地块。
2、人群定位
由于本项目周边缺乏基本的生活配套设施,同时具备景观上、风水上不可复制的优良品行,因此对于普通的刚性需求客户是没有吸引力的,同时居住在这里对于他们来讲也是不方便的。这一点从山水湖畔一期的销售情况就可以看到。而对于富裕阶层,本地块具备了较好的吸引力。吉林市城市规模较大,经济发展繁荣。因此各行业的老板,中高端的管理者就成为了本项目的主要客群。这部分人群注重生活品质,注重身份彰显,注重对于个人物品的拥有,注重享受成功的人生。他们愿意也能够给家人更好的生活品质,也愿意为家人留下更多的私人财富。因此我们的客群是各行业的领导者和高级管理者。
3、市场定位
吉林滨江纯北美艺墅社区。用艺墅的概念区别了别墅的概念,同时也将本项目与洋房的品质区别开来。在推广的关键字上可以考虑低密度、亲水、滨水、江景、高端圈层、滨水亲地多重庭院、私有化等等词语。
二、产品建议
根据上述的分析和项目定位,我们将本地块的建设产品建议为以洋房为主,兼顾小高层住宅的滨江高端住宅。洋房产品我们将其包装为艺墅产品,是本项目的主流展品类型,在别墅项目不能进行规划审批的条件下,洋房必将成为城市新兴领导阶层的购置高端住宅的首选。另一方面,由于本项目规划容积率为1.5,全面布置多层洋房,很难达到这个容积率,因此在本地块适当布置一些小高层,既可以填充容积率,也可以利用松花江的独特景观资源,实现增加小高层售价的目的,一举两得。
案例借鉴
A、万科惠斯勒小镇
万科惠斯勒小镇项目简介:万科惠斯勒小镇项目位于净月大街轻轨农博园站东侧,将以加拿大温哥华以北约120公里的滑雪胜地,2010年冬奥会的举办城市——惠斯勒为建筑蓝本,移植北美小镇式生活原乡打造的是长春综合居住第一大盘,占地面积近40万平方米,项目整体容积率为1.19。产品类型包括别墅和洋房,延续一期经典8米大横厅设计,一层更增设约140平地下室,打造墅质洋房远洋戛纳小镇位于净月开发区净月大街长影世纪城正门对面,由香港上市房企远洋地产巨资打造的百万平米电影主题休闲小镇拥有24万㎡商业配套、长春首席万米配套主题运动会所和九年一贯制的高素质教育体系项目建有星光主题商业街、极具法式风情的BLOCK商业围合区,河谷养生走廊,。项目集联排、洋房、小高层
小高层的西侧,布置了8栋洋房(具体数量以设计院规划设计为准),6栋洋房做成退台式的结构(参考万科惠斯勒),2栋洋房做成叠院的结构(参考远洋戛纳小镇)。洋房面积主要集中在90—140平方米左右。洋房采用一梯二户的形式,四层建筑,配备电梯,设地下室和花园。地下室供一层使用,花园供全楼所有住户按照不同的分配比例使用,二层以上客户每户均有不同面积的露台赠送。90-110平方米的住宅采用二室二厅的布局,110-140平方米的住宅采用三室二厅二卫的布局。洋房建筑面积总计约15000平方米左右。
万科惠斯勒小镇 远洋戛纳小镇
在小区主入口的方向上建设会所,作为小区业主的主要活动场所和身份象征。(具体功能后面详述)
小区车辆全部在小区外部进入地下停车场停放,小区地面没有车辆行驶和停放。
2、生活空间规划:
室外空间:下沉式的庭院增加了室外空间的层次感,使业主更能随意分配各种实用功能。下沉式的庭院是我们的洋房建筑更加具备别墅庭院生活的品质。下沉式的庭院可以分为2户使用,进一步减少楼层之间的品质差异。
地下室:由于地上的面积有限,业主可以把一些私人爱好或是家庭的生活空间移至地下室内。地下室可以采用全地下或是半地下的形式。是提升居住品质的好方法,也是提升销售价格的好途径。
挑空:在一些大户型上,建议采用一些挑空的客厅或者挑空的餐厅的处理方式。这样一方面更能享受客厅的空间感和开敞度;另一方面通过二次装修,也能使业主获得额外的使用空间,获得更多的利益,进一步提高得房率。
空中花园:在洋房的窗户外侧,设立小型的花池,供业主在夏季的时候栽种一些花草。开花的时候,每户的窗户外侧是各色的花朵,俨然我们将花园搬到了
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