商业综合体案例分析课件.ppt

项目特点： 修建了一个大型人工湖，使这块“新天地”的品质和价值大大提升，形成一个新的房地产开发热点区域 塑造全新的生活形态。引进新的生活形态，利用邻近淮海路的地段优势，吸引和培育如设计、展示、文物、艺术品拍卖、书店、演艺、娱乐等各种文化商业，并特别注重其小型化、多样性、高品位和商业性。老建筑的历史感和新生活形态的文化品位相结合，使得项目很有新意 新天地就是一个Mall(英文全称“shoppingmall”，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所 经营模式：只租不卖，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际Mall运营模式同步。因为Mall的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间，该模式可保证和提高管理水平，更可使Mall以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于Mall内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。数据表明，目前珠三角不少新建的Mall迫于资金压力，已经把铺位出售率定在30%左右，北京亦庄Mall的投资商大地集团甚至准备出售40%左右商铺。 以房地产来带动 开发商：瑞安集团 1、上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目 的一部分，投资方意在与商铺新天地相配套 的住宅房地产的开发销售 2、由于“新天地”的品牌效应，带动了周边 房地产地价的提升。“翠湖天地”自2002年6 月7月销售伊始售价每平方米就高达17000元～25000元。 3、广告费用的节省。一个房地产项目，一般都要投入总销售额的1%～2%做广告宣传。根据投资方公布的规划，太平桥项目将兴建总建筑面积80万平方米的高档住宅区，粗略计算，要投入的广告费用就高得吓人。但罗康瑞说过，“翠湖天地一分钱广告都没有投，现在还有2000多人在排队买第二期。”而且，“我们的平均房价是最高的。” 4、获得拿地王牌。当初罗康瑞是以公益性质的人工湖以及绿地为代价从卢湾区政府拿到了太平桥地区的52公顷土地，通过新天地，在中国赢得了一张拿地、拿好地的王牌，在上海成功地拿下了“市中心的中心”黄金地段，在其他城市更是掌握了主动，目前他带着“新天地”已经闯进了杭州和重庆。 5、房地产业将购物中心作为物业来做，商业把它当作商场来做。实际上，它是一个综合体，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。显然，我们在很多情况下没有按照购物中心发展规律办事。 上海新天地60000平米，承租率100%，没有一间空置。抽样调查的租金： 返回 6、成都宽窄巷子 概况： 1、规模： (１)　核心保护区占地面积 108 亩(66000平米)，建筑面积 44000(另说约70000) ㎡（地上 35000 ㎡、地下停车场 11000㎡） (２)　整个宽窄巷子由 45 个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店组成，院落以一层为住，局部二层，均带天井，院落面积 173～1100 ㎡不等，主要集中在 400～800㎡。 2、运作模式：租赁为主，出售少量资产 3、运作单位：成都文旅少城建设管理有限责任公司　 4、总体定位： 　　　宽窄巷子项目总体定位： 　　　最具典范性成都历史文化商业步行街区 　　　中国首个院落式情景消费体验区　 成都城市怀旧和深度旅游的人文游憩中心 5、商业定位：时尚生活街区 6、文化定位： 宽巷子-闲生活； 窄巷子-慢生活； 井巷子-新生活 7、开发时间：2004-2008 2008年6月14日开街 2009年春节全面营业 水幕空间 综合信息交流中心 儿童娱乐区 鹿港小镇 松 伸 日 本 料 理 经验借鉴： 1、注重顾客购物休闲体验：汇聚了全世界最具代表性的顶级家居品牌：意大利菲姐家居生活馆、德国的菲斯乐更是把厨房开在了卖场里，完全方案的厨房布置，不仅有油盐酱醋等生活调味还有锅、铲、勺、菜板等炊具，柜内同时配备了时蔬、肉类等菜品，消费者不仅可以体验全球顶级炊具带来的烹饪乐趣，更可以现场大展厨艺； 2、功能齐全的“婴儿室”、“亲子卫生间”、北京独一无二的“前店后厂”完整“修改室”、残疾人士专用卫生间、试衣间、无障碍通道与客梯连接等都体现了一种人文关怀 3、错位竞争只走高端：CBD的商业竞争已经相当激烈，比如新世界百货、百盛等商场都已经在近期陆续开业，新光天地走的是高端路线，大部分是国内外知名品牌，尤其是大品牌不可能像其他商场一样频繁打折促销，只有在换季时，部分品牌可能有适当的折扣。新光天地将采取赠礼、举办艺术展等手段来吸引高端人群，今后也将与国内更多银行联合推进会员制度，吸引贵宾客户 B1层与新光天地及地铁站连通。 华贸中心商业组群运营关键： 为保证整体价值，降低短期利润，引进成熟商业运营