20130506-宿迁市泗阳运河名门府项目竞品楼盘分析要点.pptVIP

本报告是严格保密的。 版权声明： 本项目是南京中辰房地产营销策划有限公司的研究成果。未经我司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 本报告是严格保密的。 ：[2013] CS25 * 运河·名门府项目竞品楼盘分析 及项目营销思考 谨呈：信峰置业 项目开发目标：效益最大化、快速回款、提升开发商品牌与区域标杆项目？ 项目目标 效益最大化 快速回款 标志性项目 开发企业资金雄厚，无资金压力； 小项目开发，不会出现大的销售压力，销售周期能够控制； 市场销售情况良好，销售收益能实现。 开发企业资金压力； 大项目开发，后期滚动； 初级市场销售压力； 房地产发展低潮。 大型开发企业大项目开发； 区域新物业类型开发； 重点工程、核心地段项目。 中小开发企业大项目开发； 其他行业龙头企业新进入房地产市场开进行开发； 新的物业类型开发。 品牌实现 项目目标是多目标组合； “效益最大化”与”品牌效应”组合、“快速回款”与“品牌实现”组合是最多的目标组合。 不同的目标提出不同问题：关键是市场实现是否可能与如何提高实现性？ 品牌实现 效益最大化 标志性项目 快速回现 品牌提升依赖于项目成功开发： 项目是否具备提升品牌的潜力？ 如何才能提升企业品牌？ …… 前提是实现高价格： 市场价格天花板？ 市场价格实现分析（客户、需求）？ 如何才能够实现高价格（产品创新、形象树立…)？ …… 标志性与城市名片： 现有的标志性项目特征？ 标志性项目的实现与成本？ …… 快速回现与销售速度： 快速回现要求对销售意味着什么？ 快速回现的市场实现可能？ 如何提高销售速度和销售价值？ …… 确定竞品楼盘及其比重 雨润天地 竞品楼盘 巴黎都市 厚地和美 选择因素 同区位、同客户群、直接竞争 同区位、同客户群、直接竞争 同区位、客户群与项目刚需客户重叠 用市场比较法与竞品楼盘进行综合比较 选择标准 代言城市高度 泗阳价格标杆 代言城市品质 高去化率 说明：以上楼盘为目前泗阳销售去化最快的楼盘。 2012年销冠 高性价比楼盘 运河名门府 城市名片 人居典范 老城区繁华地段，城市指标型大盘 项目名称 巴黎都市 项目位置 众兴东路 开发商 泗阳丰源房地产开发有限公司 总占地面积 22万㎡ 总建筑面积 63万㎡ 物业类型 高层、多层 总户数 户型组成 户型 户型面积（㎡） 户型 户型面积（㎡） 两房两厅 85 三房两厅 97.8—127.2 销售价格 多层5380 巴黎都市规划设计创新、超前、起点高、追求生活品味，引导泗阳县房地产市场向精品的方向发展，提升城市形象，成为当地高端楼盘的典范之作。 开盘日期 2012年10月29日 交房日期 2015年1月30日 销售进度 一期多层已售80% 竞品楼盘——巴黎都市 以地段配套为主； 区域整体形象不高； 外部没有优势自然资源 地段好，周边配套成熟； 项目附近学区房； 具有较好的升值潜力； 区域 区域无自然景观资源 周边商业配套齐全，生活方便 资源 拆迁难度大，项目进展缓慢 大盘规划有特色，景观规划有亮点； 设备和材质品质感好； 规划 外地开发企业。 开发商属于一线品牌，口碑较好； 消费者对开发商的认同感较强。 品牌 现场人气不旺； 销售人员较少； 品质营销很到位，项目产品力展示很全面，售楼部、样板房、样板展示区一应俱全 营销 无赠送面积； 产品适用性强、采光通风良好； 结构较合理； 产品展示非常充分； 产品 不足 优势 不足 优势 巴黎都市优劣势分析 项目名称 雨润天地 项目位置 北京中路与人民路交汇处 开发商 泗阳雨润中央新天地置业有限公司 总占地面积 13.3万㎡ 总建筑面积 56万㎡ 物业类型 高层、小高层 总户数 2338户 户型组成 户型 户型面积（㎡） 户型 户型面积（㎡） 两室一厅 87.23 三室两厅 123.81—141.59 销售价格 高层4840 雨润广场公寓， 集6大幸福美学体系于一身，竭力打造成为首席高端社区，6大幸福美学即为稀缺地段、双优学区、公园景观、顶级商圈配套。地处新城市中心， 双语小学、泗阳中学两大学区，都市溪谷公园级景观，五星级建筑用材品质及全功能配套。2012年10月份开盘以来共销售近500套房源。 开盘日期 2012年10月26日 交房日期 销售进度 一期1#、2#、5#、7#已售70% 竞品楼盘——雨润天地，首席综合体，城市新中心，代言城市高度 周边没有自然景观资源 城市中心核心地段； 自身综合体配套； 区域 区域景观不成熟，无整体感； 区域资源无统一规划， 周边学区资源优越； 周边商业配套齐全，生活、交通方便 资源 项目内部景观规划一般 楼间距较为密集 大盘，首席城市综合体规划； 规划 外地开发商 知名品牌开发商，品牌认可度较高； 品牌 现场销售