黄石房地产调查告.docVIP

黄石市房地产调查报告 前言： 继2010年房地产政策调控年之后，进入2011年2月份，受新的“国八条”、上调存贷款基准利率和上调存款准备金率等信息的影响，黄石市居民对房地产市场预期发生变化而产生观望，造成商品房市场交易没有延续去年后几个月逐月走高的态势，出现交易量大幅回落的局面，其中2月份商品房销售量达2010年元月份以来最低值。1、开发投资持续增长。今年1—6月，全国房地产开发完成投资2123亿元，比去年同期增长28.2％。比同期固定资产投资、基本建设和更新改造投资的增幅分别高出13.1、6.4和1.3个百分点。高于去年同期的增幅（22.4%）。其中，商品住宅完成投资占68.7%，同比增幅29.5%；办公楼开发投资占5.3%，同比下降0.9个百分点；商业营业用房开发投资占10.6%，同比增长35.7%；其它投资占15.4%。投资持续增长主要源于：商品房销售额和销售面积的全面增长给开发商带来的投资信心。　　2、新开工面积增幅攀升。商品房施工面积4.95亿平方米，其中，商品房新开工面积1.55亿平方米，比去年同期增长33.2%，商品住宅新开工面积1.28亿平方米，增长31.21%。新开面积持续增长，?表明开发商对市场形势继续看好。但因房地产市场的信号一般因为生产的周期要滞后一年左右，因此新开工的增势要引起警惕和重视。要慎重分析市场现状、走向和发展趋势，加强宏观调控和引导，既要防止出现空置量的加大和新的过热，也要避免出现因对市场发展估计不足而产生的供不应求。　　3、开发资金来源三分天下。在上半年房地产开发投资中，国内贷款占24.6%，同比增长36%；企业自筹资金占30.1%，同比增长34.7%；利用外资占1.8%，同比下降26%。其他资金占43.4%（主要是定金和预售收入）。?定金和预收款，比例的提高，标明商品房预售还占一定的份额，市场仍有较大潜力。　　4、销售总量增长，办公楼、商业营业用房销售势头看好。1?6月，商品房销售面积1829万平方米，同比增长31.4%。其中，办公楼、商业营业用房销售面积增幅达35%和29.2%，高于商品住宅的增幅（25.32%）。可见，在前两年个人住房消费的带动下，随着经济形势的好转，房地产市场在整体启动。　　5、商品房空置量得到有效控制。上半年全国商品房销售面积5126万平方米，大于同期竣工面积（同期竣工面积4840万平方米）。说明市场除了可有效地吸纳近期上市的商品住房外，还能消化一部分以前积压下来的空置房。商品房空置面积与去年同比增长0.9%，比一季度减少1.1个百分点，是近几年的最小增幅。其中，商品住宅的空置面积出现负增长，与去年同比下降3.9个百分点，比一季度的降幅高出2.6个百分点。1. 房地产开发投资保持平稳增长 　　2011年1-2月份，黄石市房地产开发完成投资3.51亿元，同比增长52.2%，增幅同比加快28.3个百分点；其中商品住宅完成投资2.44亿元，同比增长41%，增幅比上年同期上升27.9个百分点。 　　2. 商品房建设规模继续扩大 　　2011年1-2月，黄石市商品房建设规模继续扩大，新开工面积保持快速增长。从施工面积上看，1-2月全市商品房施工面积为235.37万平方米，同比增长 10.9%；其中，住宅施工面积为192.29万平方米，同比增长13.73%。商品房新开工面积58.55万平方米，同比增长62.2%。 　　从竣工面积上看，1-2月全市商品房竣工面积为8.44万平方米，同比上升58.3%，增幅同比上升53.13个百分点；其中，住宅竣工面积为6.81万平方米，同比上升293.6%，增幅同比上升291.5个百分点。 　　3.可售面积同比上升 　　2011年1-2月份，城区累计批准预售面积17.25万平方米，同比下降1.4%；其中2月份当月批准预售面积为零，全市无新楼盘开盘销售。 批准预售面积趋势图 　　截止2月末城区商品房可供总量达86.98万平方米，同比增加6.21万平方米，增幅达7.69% ；其中商品住宅可供总量为66.59万平方米，同比增加6.72万平方米，增幅达11.22%。 累计可售量趋势图 　　4.商品房销售量明显下降 　　2011年2月，城区商品房一改前几个月销售旺盛的局面，出现了少有的大幅下降态势，商品房销售面积6.02 万平方米，环比下降 28.54%；其中，商品住宅销售面积5.94 万平方米，环比下降20.38%。商品房销售额18883万元，环比下降 35.51 %；其中，商品住宅销售额19435万元，环比下降19.68% 。 住宅销售面积趋势图 　　从分区域销售情况来看，经济技术开发区在销售面积与销售套数上均居首位，销售面积达2.71万平方米，销售套数达250套，以上两个销售指标均占当月销售总量的56%以上。其他区域销售量分别为