盛世大道 定价.pptVIP

比较因素的选择不应过多过细； 应该根据不同地区，不同物业类型选择相应的比较因素； 消费者关心的要素相应权重要加大，比如景观、物管等； 一些关键的劣势不容忽视，比如污染问题、噪音问题等。 立面设计 ＞ 园林设计 ＞ 会所 ＞ 户型设计 ＞ 工程质量 ＞ 规划设计…… 项目要素 开发商品牌 ＞ 代理公司品牌 ＞ 物业管理公司品牌…… 其他要素 交通 ＞ 生活配套 ＞ 娱乐配套 区位要素 水景 ＞ 山景 ＞ 城市景观 景观要素 重要 次重要 因素 第三步 专家打分，并进行计算和调整 专家打分法在操作过程中，由于存在个人偏好以及个人理解的不同，因此需要有一套科学的方法尽量减少主观的影响带来的不确定性： 在打分之前，所有参与人员对对比项目必须要有全面的了解； 要有明确的比较基准； 在打分过程中，要有科学严谨的操作方法，如对每一项打分采取平均值 或者去除最高最低求均值法等； 打完分，还应该根据市场状况进行调整，此过程也应该集合所有专家的 意见，避免主观臆断。 目录 第一部分 整盘均价的制定 第二部分 户型单价的制定 价格表的制定 单价形成=基准价+布局差+水平差+垂直差 价格差 价格差的三个层面 布局差：同一项目由于不同楼栋在空间布局上的不同造成楼栋之间景观面、便利性的不同，形成栋差。 水平差：在同一楼栋同一层面，由于不同户型的日通风条件、景观视角、户型功能设计等存在差异，包括朝向差异、景观差异、功能差异。 垂直差：主要指楼层以及因为楼层不同而引起的景观、噪音等其他方面的差异。 楼栋差的影响因素 一般而言，靠近主题景观或者是会所的楼栋较好，临近马路、社区出入口的楼栋较差。 水平差的影响因素 朝向差异的判断依据：日照条件如何：有几个房间朝南？ 户型功能差异的判断依据：是否全明设计？ 户型是否方正实用？ 功能分区是否合理？ （私密性好、有无储藏室、阳台等） 面积分配是否合理？（房间面积是否合理，有无浪费） 有无特别设计？（凸窗、飘窗、空调位等） 景观差异的判断依据：景观质量的优劣 能够获取景观的房间数 5% 5% 5% 10% 20% 25% 30% 权重 通风 采光 户型 面积 朝向 噪音 景观 分项 垂直差的影响因素 层差：相同品质状况下，总楼层数越低，相邻楼层差价越高，总楼层数越高， 相邻楼层差价越低，一般而言，楼层差价由高到低的顺序是：多层—— 小高层——高层。 但物业定位比较高档时，层差可以适当拉大。 景观差：站得高看的远，不同楼层景观视野自然不同，因此产生价格差异，特 别是在高层物业中，一般分为底层、中层、高层景观区、景观差异越 来越大。 特定楼层：逢有数字6、8的层面价格偏高；而13、14层价格偏低，因此，某些 楼盘在楼层分布上会规避这些因素，如取消13、14层。 附加功能：底层住宅由于其送花园而提高售价，甚至高于12层售价；顶层住宅 价格可能由于送阁楼或平台提高价格。 层差 高层 中层 低层 15F 20F 园景 远景 内景逐渐变窄/外景逐渐开扬 层差价变化情况 园景：高—中—低 高 中 低 远景：中—高—低 低 高 中 远近面充分 越过遮挡 其他参考因素 把握稀缺资源，提升项目产品的价值。 1、供需调整 如：市场需求大量的90平米的三居，而本小区90平米的三居数量小，则可适当提高该户型单价，需注意在同一楼层，位置基本一致的情况下，该户型总价应位于大面积三居和同等面积的两居之间。 2、客户喜好 如，客户喜欢小区主景观处的房屋，则此处的价格可明显高于其他处。 本报告是严格保密的。 项目定价的基本方法 市场顾问部 2010年6月30日 目录 第一部分 整盘均价的制定 第二部分 户型单价的制定 目录