6土地增值税法1要点.pptVIP

第 六 章　土地增值税法 一、概念 　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。　 二、特点 　　（一）以转让房地产取得的增值额为征税对象； 　　（二）征税面较广； 　　（三）采用扣除法和评估法计算增值额； 　　（四）实行超率累进税率； 　　（五）实行按次征收。 第二节 纳税人和征税范围 一、纳税人 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 二、征税范围 （一）基本征税范围，包括： （1）转让国有土地使用权； （2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让； （3）存量房地产买卖。 【提示】 1.土地增值税的基本征税范围不仅限于土地交易； 2.三把标尺：国有+转让+有偿 。 （二）具体情况的判定 包括应征、不征、免征三个方面。常见征免问题汇总如下： 1.属于土地增值税的征税范围的情况（应征） （1）出售国有土地使用权 （2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的 （3）存量房地产买卖 （4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让） （5）单位之间交换房地产（有实物形态收入） （6）投资方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资 （7）投资联营后将投入的房地产再转让的 （8）合作建房建成后转让的 2.不属于土地增值税的征税范围的情况（不征） （1）房地产继承（无收入） （2）房地产赠与（对象有限定，无收入） （3）房地产出租（权属未变） （4）房地产抵押期内（权属未变） （5）房地产的代建房行为（权属未变） （6）房地产评估增值 3.免征土地增值税的情况（免征或暂免征收） （1）个人之间互换自有居住用房地产 （2）合作建房建成后按比例分房自用 （3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到被投资企业 （4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中 （5）国家征用收回的房地产 （6）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的 （7）企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为公租房房源，增值额未超过扣除项目金额20%的 （8）居民个人转让住房 第三节 税率 土地增值税采用四级超率累进税率。 【建议】记忆土地增值税税率表 第四节 应纳税额的计算 一、应税收入 纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。 非货币收入要折合成货币金额计入收入总额。 二、扣除项目的确定（重要） （一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让） 包括地价款和取得土地使用权时按规定缴纳的费用。 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 （二）房地产开发成本（适用新建房转让） 包括土地征用及拆迁补偿费（含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 （三）房地产开发费用（适用新建房转让） 1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的： 允许扣除的房地产开发费用=利息+[（一）+（二）]×5%以内 上述利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。超期利息、超标利息及罚息不得扣除。 2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（包含全部使用自有资金的无借款情况）。 允许扣除的房地产开发费用=[（一）+（二）]×10%以内 3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述两种办法。 4.土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。 【例】某企业开发房地产转让取得收入20000万元，取得土地使用权支付金额1000万元；房地产开发成本为6000万元；向金融机构借入资金发生利息支出400万元（能提供贷款证明且能合理分摊），其中超过国家规定利率的金额为100万元；该省规定能提供金融机构贷款证明且能合理分摊利息支出的，其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。该企业允许扣除的房地产开发费用为多少万元？ （四）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让） 包括转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税。教育费附加和地方教育附加视同税金扣除。 （五）财政部规定的其他扣除项目（适用从事房地产开发的新建房转让） 从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20% 【提示】 1.此项加计扣除仅对从事房地产开发的纳税人有效，非房地产开发的纳税人不享受此项政策； 2.取得土地使用权后未经开发就转让的，不