项目总经理职位调研绪论.pptVIP

因为专注所以专业 因为专业所以卓越 演示分享： Albert 演示日期：2013.08.13 晋级演示分享一：房地产城市总经理/项目总经理调研 职位分析 一、房地产基本概念解析 二、职位在房地产标杆企业的位置 三、房地产项目开发工作流程 四、应该具备的能力 五、职位说明书 基本概念解析 房地产：指土地、建筑物及其他地上定着物，是房地产的实物、权益、区位三者的综合体。 容积率：一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值（反映地块开发强度）即：总建筑面积/建筑用地面积 建筑密度：一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。即：建筑基底总面积/土地总面积 房产三证是指：房屋所有权证、房屋契证、国有土地使用证 房地产五证两书：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、住宅质量保证书、住宅使用说明书 典型公司组织架构：万科 总裁 产品线 运营线 管理线 监控线 资金管理中心 企划部 财务管理部 风险管控部 项目管理部 采购工程部 创新研究部 产品品类部 办公室 物业管理部 人力资源部 董事长 董事会办公室 长三角区域管理中心 珠三角区域管理中心 环渤海区域管理中心 上海 南京 南昌 昆山 无锡 深圳 中山 佛山 东莞 大连 北京 广州 沈阳 天津 北海 成都 武汉 典型公司组织架构：万科 运营监控线 产品线 管理线 董事长 总裁 副总裁 副总裁 副总裁 副总裁 投资部 财务部 集团办公室 人力资源部 法律事务部 审计部 企业文化部 信息工程部 规划研究院 发展部 商务部 商地研究院 项目中心 成本控制部 安监客服部 商管总部 院线总部 百货公司 职能部门 项目前期 项目中期 项目后期 酒店总部 万达集团的组织架构按照业务的发展流程，进行了更加彻底的调整，将所有部门划分入项目前、中、后期三个部分。一个总裁负责前期的拿地、规划设计、招商；一个总裁只管施工，达到快速统一的工厂化速度；一个总裁负责商业管理、院线、百货的管理。 典型公司组织架构：万达 房地产项目开发流程介绍：完整项目经验解析 项目开发前期调研程序 项目立项过程程序 土地使用权的取得程序 征地拆迁程序 项目规划程序 工程建设程序 房地产项目经营程序 房地产项目开发工作流程 拍卖、挂牌取得土地 签订土地转让合同 、土地证取得 项目立项 总平规划审批 施工图设计、施工图审查 环保、人防、消防审查 建设工程规划许可证取得 办理施工许可证 根据工程进度预售许可证取得 单体竣工、消防验收 交房 综合验收 测量、产权总登 、 土地总登 取得国土使用权证 交地 完成方案设计 完成初步设计 完成施工图设计 取得施工许可证 项目开工 售楼处、样板区开放 取得预售许可证 开盘 景观施工进场 竣工备案 交房 交房完成率95％ 地产项目管理常见的三种模式 项目公司 优点 缺点 职能管理型 3.2 矩阵管理型 设 开 工 销 3.3 项目公司管理型 类 型 开 发 设 计 工 程 销 售 项目部 发 计 程 售 开 设 工 销 发 计 程 售 职责分工 实施条件 ? 工程部只负责施工现场管理 ? 职能部门内部实现规模经济 ? 对项目环境的反应较慢；需 要高层协调工作多，容易形 成决策堆积 ? 项目数量少，特定区域经营 ? 客户定位专一，项目实施环境 不确定性低 ? 公司高层介入项目协调工作 ? 项目公司成为项目执行的负责主 体，职能部门成为资源提供、建 议与监督主体 ? 对项目环境反应迅速，便于实现 项目产品的创新和技术专业化的 提升 ? 员工介入双重职权之中，需要公 司良好的人际关系和全面的培训 ? 项目数量较多，需要人才共享， 不适用于全国经营 ? 公司有专业技能提升要求 ? 项目公司成为区域开发工作 的全权负责主体 ? 对项目环境反应灵敏，清晰 的产品责任，容易达到客户 的满意 ? 项目执行风险较大；不利于 公司职能知识积累和专业化 发展 ? 跨多个地域经营或客户需求 变化大的多项目管理 ? 前期的客户定位非常准确 ? 更强调项目产品对客户需求 满足程度 关于城市总经理责、权差异 城市总经理的能力、信任度会影响组织对岗位的定位及授权 不同管控模式下对项目总经理责权有差异，但是方向一致 不同企业、发展阶段、项目特点等会选择不同管控模式 用市场化、更高的标准衡量自己，将促进个人更快成长 城市总经理是培育地产公司总经理的重要岗位 城市总经理的角色定位 项目总经理的角色定位 实现项目目标的领导者 企业文化推