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盐城商业地产调研报告 前言 “什么叫商业地产。我看报纸上谈了很多商业地产，但很少有人搞明白。我个人理解，商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产。我认为，商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。目的明确，是以零售物业租金收入为目的，如果开发后销售出去，称不上商业地产。我们在大连有一个大型开发项目，做了5万多平方米的二层底商，建完后全部出售了，这就不叫商业地产，这是房地产，房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业地产。”——王健林 商业地产一些心得 解决资金 在做商业地产他是一个相对比较漫长的阶段，它不想住宅运营周期短！这就要求开发商要有一定的经济实力 找到人才 人才不管在什么行业都是比较重视的，做商业地产一定要注重人才这点很重要，在项目开始进标、规划、运营、管理都要一个好的决策。其中特别在规划方面先做商业规划，然后找租户， 找到合适的主力店、次主力店租户，再做商业物业管理。这样才有利于商业的销售。 只租不售 主力店面一律租售给主力店面；如果主力商铺先进行销售，在销售之后，再进行商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性。 一、目前盐城市场主力商业项目调研 据目前市调结果来看盐城市场主要有以下两种商业地产模式1、购物+餐饮+娱乐；2、专业店铺 购物+餐饮+娱乐 金鹰奥莱城 地址：人民南路 开业时间：2012年5月18日 主力店面：男装名品诺贝达、沙驰、雅戈尔、运动品牌—耐克、阿迪达斯、匡威 定位： 第一，引进品牌纯正，质量上乘的驰名的品牌；第二，全年打折的销售策略，物美价廉，给消费者一个心动的理由；第三，地理位置靠近市区，交通方便，给消费者一个精致、舒适的购物环境。 主要支撑点 外部坏境：内港湖风景区、游乐场、盐城电视塔 品牌效应：金鹰旗下打折店铺 主力店面跟随：一线品牌提前签订 业态分布专业店面+娱乐场所 物业管理 统一有金鹰有限公司进行管理 目前经营情况 客户光顾情况不是太好，特别是二楼店面光顾人员较少：主要原因1、周边居住人员较少，它所吸引的客户为高端之下低端之上的业主，这类客户本身的分量就比较少， 业态分布比较单一，吸引点较少 下线店面比较少，交通不方便 销售价格 自持物业 商铺有商家进行返点15-25% 金鹰购物中心 金鹰国际购物中心项目外立面 金鹰国际购物中心项目概况 投资公司 金鹰商贸集团有限公司 经营公司 盐城金鹰国际购物中心有限公司 基本情况 盐城最高档购物中心 总建筑面积62000平方米 开业当天销售额400万 停车位120个+100 功能定位 高级时尚百货店，突出生活时尚 开业时间 2009年1月16日 业态分布以及分配比 项目优势 位于市中心最繁华的地段 建筑设计；为金鹰国际量身定做的商业建筑体，设计和动线优良 品类组合：金鹰国际在江苏有着良好和广泛的影响 项目劣势 1、主干道比较比较拥堵 2、车位配比不够 3、餐饮比较少，比较缺乏！ 经营与管理 人员都有金鹰公司内部招聘 内部商家都是和金鹰拥有长期的合作关系 物业都有金鹰有限公司持有 租金在销售商营业额中返点15%-25% 目前经营情况 随着近今年的发展，金鹰注重了餐饮行业的投入，在地下负一层，做了临时小吃，效果不错。增加了营业额度。 在盐城高端产品市场做的比较好 五洲国际广场 开发商：五洲置业有限公司 建筑面积:约3万平方米 定位：集购物、美食、休闲、娱乐、影院、酒店、旅游、商务、办公、居住于一体的国际级商业大都会。 业态分布 一楼：品牌服饰店面为主+饭店 二楼：餐饮 三楼：餐饮 四楼：电影院+游戏厅 主要以购物休息为主 项目优势 1、位于市中心最繁华的地段 2、以商业地产开发运营为主，以品牌商业自主运营已开发和运营商业地产面积超过600万平米 3、拥有自己的一批跟随店面 4、招商程度较好 项目劣势 1、主干道比较比较拥堵 销售价格 1F- 销售价格内街36000元/每平方米 外街50000元/每平方米（反点之后的价格） 优惠3年反房价24%，在房价中一次性扣除。 2F--销售价格25000元/每平方米，优惠3年反房价24%，在房价中一次性扣除 3F--销售价格18000元/每平方米，优惠3年反房价24%，在房价中一次性扣除 4F-- 自持物业 目前经营情况 目前经营良好，特别是餐饮这个区域。 宝龙城市广场 开发商：盐城宝龙置业发展有限公司 建筑面积：3万平方米 定位：档次最高的集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能于一体的城市综合体 一楼：百货+超市（永辉） 二楼：餐饮+服饰店铺 三楼：餐饮 四楼：电影院+游戏厅 主要以购物