超市资产评估摘要.pptVIP

* 资产评估报告 会计1221班648-658小组 组员分工及介绍： 评估结论 实地调查 评估方法 评估过程 王潇琦120330648 吴翔宇120330649 薛 杰 120330650 张爽 120330656 郑妍 120330658 殷晓彤120330652 张欢 120330654 张玉 120330657 评估原则 评估依据 评估对象 基准日 收集资料 殷梦姚120330651 余睿璇120330653 张睿 120330655 摘要： 会计1221班648-658小组接受北方投资集团的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委估资产在2015年5月23日这一评估基准日的价值进行了估算。 正文目录 1 委托方与资产占有方概况 2 评估目的 3 评估范围和对象 4 评估基准日 正文目录 5 评估原则 6 评估依据 7 评估方法 8 评估过程 正文目录 9 评估结论 10 重大事项说明 11 法律效力、使用范围和有效期 12 评估报告提出日期 一.委托方与资产占有方概况： 评估委托方：北方投资集团 资产占有方：燕郊冶金一局思语商店 注册地址：北京东燕郊冶金一局思语商店 企业性质：个体工商户 法定代表人：刘思语 二.评估目的： 评估燕郊冶金商店的价值，了解房地产租赁情况，以便出租转让。 三.评估范围和对象： 对象：燕郊冶金商店 四.评估基准日： 2015年5月23日 注：评估中所采用的计价标准均为基准日时点的价格标准。 五.评估原则： 合法原则 合法产权 指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证能够使评估对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。 合法使用 合法处分 合法原则 六.评估依据： 《中华人民共和国土地管理法》 《中华人民共和国房地产管理法》 《中华人民共和国担保法》 《房地产估价规范》 《城市房地产抵押管理办法》 《房地产抵押估价指导意见》 《廊坊市基准地价》 估价人员现场勘查取得的资料。 本估价小组掌握的房地产市场相关资料。 七.评估方法： 收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产价值评估，因为本小组评估的是燕郊冶金商店，因此选择收益法。 桌椅状况资料如下： 序号 内容 数量 备注 一 年房地产总收益 36100.00 市场年租金*（1-空置率） 1 年租金 38000 根据估价人员对同类商店租金水平的调查进行确定判断。 2 空置率 5% 根据评估人员对该商店的实地调查，空置面积约为5.5平方米，即空置率约为5%。 桌椅状况资料如下： 序号 内容 数量 备注 二 年总费用 5808 1至4项之和 1 管理费 722 指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，按总收益的2%计。 2 维修费 700 指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用 3 房产税 4332 按房地产总收益的12%计 4 保险费 54 按房屋重置价格（27000元）的0.2%计 桌椅状况资料如下： 序号 内容 数量 备注 三 年租金净收入A 30292 指房地产年总收入-年总费用 四 折现率R 7.8% 本次评估对象目前处于正常出租状态，风险无特别状况与同类物业相当。 五 剩余受益年限n（年） 30 商业用房年限40年，已用10年。 六 房地产价值 347570.408 A/R*[1-1/(1+R)n] 计算过程如下： 1、折现率的确定： 评估人员走访了该商店，向该商店物业租赁管理和统计部门的人员进行了较深入的咨询。根据情况介绍，不同物业类型和地区状况，存在一定的差异。 根据公式收益率=年租金/房屋售价+房价年升值率 估计得出折现率7.8%。 注：根据本小组调查得到，年租金为38000元，房屋售价7000*110=770000元，估计房屋每平米上涨了200元 计算过程如下： 2、房地产评估价值： 房地产价值=房地产净收益/房地产折现率 房地产净收益=房地产客观总收益-房地产客观总费用 计算得出： 房地产净收益=38000*（1-5%）-（722+700+4332+54）=30292元 房地产价值= A/R*[1-1/(1+R)n] =30292/7.8%*[1-1/(1+7.8%)30]=347570.408元 八.评估过程 制定评估计划阶段 实施准备阶段 清查收尾阶段 九.评估结论： 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的房地产价值为人民币347570.408元。 十.重大事项说明 1、本