常德某商业发展定位摘要.pptVIP

农贸市场与超市经营状况现状对比分析 农贸市场与超市综合对比分析 一、动线调整建议 2、增加1台手扶电梯 为带动2、3楼商业以及满足输送人流的要求，需增加1台手扶电梯。首选位置建议在西面次入口。 二、中央空调 整体考虑1-3F的中央空调问题，建议统一配置中央空调。 三、采光问题 项目1-3F均应考虑采光问题，2-3F的南向、东向、西向建议分别设置1-2个采光窗口。 楼层商业规划 1F商业规划 1F建筑面积：2080㎡ 规划铺位：31个 规划摊位：60个 1F效果图示意 1F经营示意 独立商铺经营 1F目标商家定位 2F商业规划 1F建筑面积：2080㎡ 规划铺位：31个 规划摊位：10个 2F效果图示意 2F经营示意 2F目标商家定位 三、3F商业规划 销售政策及付款方式建议 推售计划 主要市场租金调查统计分析 火车站农贸市场内景 朝阳农贸市场外景 综合对比分析 分析结论 本项目1F入市租金 1F销售价格测算 2F销售价格测算 3F销售价格测算 销售价格建议 项目收入测算 销售策略 推广案名 推广计划 发布会示意 项目VI形象设计 市场外景 市场内景 主要产品 最高租金 最低租金 平均租金 蔬菜摊位 7200元/年 3600 元/年 5400元/年 肉类摊位 9600元/年 8400 元/年 9000元/年 杂货摊位 —— —— —— 水产摊位 13600元/年 10800 元/年 12200元/年 家禽区 9600元/年 8400 元/年 9000元/年 5、青阳阁农贸超市 青阳阁农贸超市位于常德市最中心地段，整个市场占地面积约1200平方左右，现市场内经营商家约40家。 点评：该市场地处黄金地段，但交通不便，市场外围商铺较多，对其影响较大。 市场外景 市场内景 4 1 5 2 3 综合排名 一般 强 差 强 强 商家实力 差 好 一般 一般 一般 市场管理水平 差 一般 好 差 一般 硬件设施 较多 多 少 多 多 人口 比较因素 市场名称 地段 租金排名 火车站农贸市场 好 4 朝阳农贸市场 好 3 芷兰农贸市场 一般 5 紫桥农贸市场 一般 1 青阳阁农贸市场 好 2 农贸市场租金价格主要受以下几个因素影响： 1、硬件设施 2、周边消费人口 3、经营管理 4、竞争对手（大型超市） 5、商家实力及其经营理念 本项目硬件设施一流、周边消费人口逾10万、短期没有竞争对手，如再通过引进实力品牌商家进驻，后期加强经营管理等手段，则其商业价值则必将得到最大挖掘。本项目入市租金价格应在同类市场最高租金水平的基础上浮20%。 蔬菜摊位：15000元/年×（1+20%）=18000元/年 肉类摊位：20000元/年×（1+20%）=24000元/年 水产铺面：21000元/年×（1+20%）=25200元/年 家禽铺面：9600元/年×（1+20%）=11520元/年 11520元/年 9600 元/年 24㎡ 家禽区 主要产品 建筑面积 最高租金 本项目目标租金 蔬菜摊位 12㎡ 15000 元/年 18000元/年 肉类摊位 10㎡ 20000 元/年 24000元/年 水产摊位 20㎡ 21000 元/年 25200元/年 合计 66㎡ 65600 元/年 78720元/年 分析结论：目前市场上最高租金单价已达到99.3元/㎡，本项目面市时1F租金单价应达到120元/㎡. 1、按8%投资回报率反推售价：18000元/ ㎡ 公园世家临街独立门面均价： 约为25000元/㎡ 2、按6%投资回报率反推售价：24000元/ ㎡ 2F按目前业态规划，可实现租金60元/㎡。 1、按8%投资回报率反推售价：9000元/㎡ 2、按6%投资回报率反推售价：12000元/㎡ 公园世家2F大商铺售价为： 9000-13000元/㎡ 3F按目前业态规划，根据市场调查可实现租金40元/㎡。 1、按8%投资回报率反推售价：6000元/㎡ 2、按6%投资回报率反推售价：8000元/㎡ 根据上面的分析推导，本项目的各楼层销售参考定价建 议取中间值，具体如下： 1F:21000元/㎡ 2F:10500元/㎡ 3F:7000元/㎡ —— 6290 合计7000 2080 3F10500 2130 2F21000 2080 1F 总价 售价 面积 楼层 本项目如按照我司的定位方向发展，通过概念和形象包装以及大力推广，选择合理的营销模式，精心操盘，1-3F至少可以实现8000万以上的销售收入。 项目营销思路 项目推广思路 项目营销思路分析 Analyse 项目营销策略 策略一：采