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保障房开发模式简介及相关投资机会 要点 政策上的双轨制初步形成，保障房建设将得到大力支持。 公租房和棚户区改造将成为保障房建设的重点。 处于收益和经营风险方面的考虑，主流开放商对公租房持谨慎态度，更愿意参与棚户区和城中村改造项目。 我国于1998年房改，提出建立商品房、经济适用房、廉租房三位一体住房体系，但在过去十年，住房供应主要依靠市场，多层次住房供应体系从未真正建成。2000年之后，我国的商品房市场得到了巨大的发展，经济适用房在房改初期曾蓬勃发展，后由于地方政府动力不足及分配问题带来的社会舆论压力而陷入停滞；另一方面，廉租房体系迟迟没有建立，低收入人群的住房问题一直没有得到有效解决。 由于商品房价的持续高涨已经开始影响到我国经济的健康运行和人民的生活水平，因此从2008年开始，我国开始着力发展保障性住房，并且对商品房市场实施了一系列的调控措施，目前，住房发展的双轨制逐步形成，即在维持市场主导的商品房的同时，大力建设解决中低收入家庭居住问题的保障性住房。 未来5年，新增的保障性住房将达到过去十年的两倍。我国目前的保障性住房存量在1700万套左右，但仅今年2011年的开工量就要达到1000万套，目前，保障房的建设已经上升至政治任务的高度，住建部对各级地方政府下达了死命令，所有分配目标必须达标。 我国现行的保障房体系构成 以下的图表简单介绍了我过保障房的构成体系，包括各种类型保障房的覆盖人群、卡发模式及盈利模式等，从中可以分析得出开发商的参与积极性。 覆盖群体房屋来源用途开发模式盈利模式和利润率开发商参与热情廉租房城市低收入家庭新建、收购、改建及鼓励社会捐赠等方式只租不售政府出自建设活收购，或由开发商出资建设并交给政府在一定期限内使用由政府回购一次性收回本金，利润率在3%以下政府回购：一般 自行经营：低经济适用房城市低收入家庭新建住房只售不租开放商活建筑商垫资开发，出售给符合要求的群体出售一次性收回投资，利润率3%左右一???公租房城市中等偏下收入家庭新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房只租不售政府出自建设活收购，或由开放商出资建设并交给政府在一定期限内使用由政府回购一次性收回本金的，利润率3%以下；无偿交给政府使用一定期限，租金收入是主要利润政府回购：一般 自行经营：低限价房城市中等偏下收入家庭新建住房只售不租开放商电子开发，出售给符合要求的群体出售一次性收回投资，毛利率10%-15%左右较高除以上几种类型以外，官方统计口径中，棚户区和城中村改造通常也归入保障性住房项目，以国家的发展规划来看，棚户区改造和公租房将成为今后我国保障性住房建设的重点。 棚户区改造项目通常可以采用城市综合开发的模式，改造完毕以后可以建造一般的商品房和商业办公楼，而拆迁及回迁方面支出的成本，通常能有政府的政策和审批优惠来得到补偿，其最终收益与商品房开发相差不大。另一方面，公租房的运营模式目前尚在探索之中，尤其是经营项目如何正常收回租金，产生稳定的回报现金流，还有待进一步观察，因此，主流的开发商更愿意参与棚户区和城中村改造项目。 住房缺口依然很大 我国的住房市场虽然有了10年的高速发展，但由于我国的城市化程度依然不高，城市的住房供应缺口依然很大，从下表可以看出，在未来较长一段时间内，我国对房地产的需求依然很高，不存在需求降低的问题。 保障房和商品房供求缺口估算： 家庭类型住房供应方式供给（万套）需求（万套）供求缺口（万套）中等及中低收入家庭（20%）经济适用房83040003170最低收入家庭（10%）廉租房70020001300最高及中高收入家庭（70%）商品房4400140009600房地产调控政策导致了房地产投资方面的减缓，但由于国家政策方面的倾斜，未来两年，保障房建设将有效对冲商品房开发投资有所下降导致的投资下行风险。从可以得到的数据来看，2012年保障房开发投资额将占到房地产开发投资额的17%。保障房对房地产投资额的支撑作用要到2013年以后才逐渐变小。 扶持政策： 由于保障房开发的利润（一般在3-8%）将远低于商品房开发利润（15%），因此针对开发商参与保障房热情普遍较低的状况，国家出台了一系列的政策来鼓励保障房的开发： 土地：2010年4月，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》明确规定，确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70%。 融资：2011年1月12日，银监会着急工、农、中、建、交、国开6家大型银行通气会，将保障房建设于三农、中小企业等作为未来信贷调整的方向，廉租房贷款利率在基准利率上下浮一成。 税收：公租房和廉租房用地免征城镇土地使用税；租金收入，免征