2013长沙市场背景地研究.docVIP

一、环境条件 长沙是湖南省的政治、经济、文化、交通和科教中心，还是中南地区重要的交通和航运中心，是著名的山水洲城、快乐之都、娱乐之都，全球绿色城市。全国文明城市，两型社会试验区，中南地区重要工商业城市，长江中游城市群中心城市之一，也是长株潭城市群中的核心，2013年长沙综合竞争力居全国前列，国内生产总值（GDP）7153.13亿元人民币（2013年），全国排名第16位，省会城市排名第7位 长沙市位于湖南省东部偏北， 湘江下游和长浏盆地西缘。其地域范围为东经111°53′～114°15′，北纬27°51′～28°41′。东邻江西省宜春、萍乡两市，南接株洲、湘潭两市，西连娄底、益阳两市，北抵岳阳、益阳两市。东西长约230公里，南北宽约88公里。全市土地面积1.1819万平方公里，其中城区面积556平方公里。长沙市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花和望城6区，长沙、宁乡2县及浏阳市铁路方面，作为全国交通枢纽，长沙境内有京广铁路贯穿南北，有京港客运专线和沪昆客运专线两条高铁线路交汇于此，此外还有客货两运的石长铁路。规划建设的城际铁路为长株潭城际铁路和长益常城际铁路，其中长株潭城际于2010年6月30日开工建设，长益常城际计划于于2011年开工。长株潭城际铁路以长沙火车站为中心，大致分为三大段即长沙市区段、长潭段和长株段，正线全长95.5公里城区主干道有五一大道、芙蓉路、东风路、韶山路、中山路、黄兴路、湘江路、潇湘路、人民路和“八桥三环二隧”。八桥三环：橘子洲大桥、银盆岭大桥、猴子石大桥、月亮岛大桥、黑石铺大桥、三汊矶大桥、福元路大桥、湘府路大桥、一环线、二环线、三环线。二隧：营盘路湘江隧道、南湖路湘江隧道。由于跨越主城区的湘江一、二、三桥的过江交通流量一直处于超负荷运行，造成长沙交通拥堵，也长期为市民诟病。?2013年12月30日，三环已完全贯通。通过二环线、三环线、长沙大道、金洲大道、枫林西路等，将长沙县和宁乡县渐渐融入长沙城区。长浏高速使浏阳市距离长沙不到一小时的车程。长沙也在城市的东南西北各设立了长途汽车站，在长沙火车站设立了长株潭客运汽车站。? 截止2010年底，长沙公路通车里程达到15306.54千米，公路密度达到129.51千米/百平方千米，其中高速公路总里程286.94千米。另有3条国道、14条省道和106条县道密集分布，等级公路总里程为12346.90千米。连接和贯穿长沙城区的高速公路有京港澳、长永、长吉、长张、长潭西、长沙绕城高速公路、机场和长株高速等。作为渝长高速一段的长吉高速在湖南境内也已全线贯通。长浏高速公路向东经过浏阳市区后，通过大围山区延伸到江西省。京珠高速公路复线的一段长株高速公路已建成通车。长潭西线高速公路更是将长沙河西与湘潭市区的通勤时间缩短至20分钟。连接长沙国道有106国道、107国道和319国道。 、市场背景分析： 2013年，是房地产调控政策常态化的一年，是既不放松，又不加码的一年。但货币政策的走势对房地产市场的影响很大。在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币政策等影响下，加上企业“以价换量”的策略，自住性需求不断保持释放，我国房地产市场从去年6月开始出现了回暖的迹象，之后市场不断向好发展。土地购置面积、房屋新开工面积在绝对值负增长的情况下降幅收窄，房地产开发投资、房屋的施工面积、竣工面积增幅趋缓但仍保持一定增长，商品房销售面积和销售额稳定上升。房地产开发投资增速放缓符合国家经济转型发展的要求且与国家GDP增速放缓相一致。商品房销售面积突破11亿平方米、商品房销售金额突破6万亿元，创出了历史新高。 房地产市场的需求总体依然旺盛，新建商品住宅销售主体依然是期房销售。与此相比，土地购置面积和房屋新开工面积同比分别下降了19.5%和7.3%。因此，增加普通住房用地和普通商品房的有效供应，依然是关系到房地产市场持续健康发展的重要问题。 房地产市场是发展不平衡的市场。开发投资、销售面积、销售价格等在不同地区（东中西部）之间，在不同城市（一、二线和三、四线城市）之间，在不同企业（大型品牌房地产企业和中小房地产企业）之间，差异性明显存在。 70个大中城市新建商品房和商品住房的市场价格，有升有降，总体稳中有升，第四季度较为明显。 中国房地产企业市场集中度继续提高，大型品牌房地产开发企业优势显著。万科等三家房企销售超千亿，进入前十名、前二十名的企业门槛均有提高。房地产企业对于商业银行的依赖度有所下降，企业自筹资金和销售回款等在开发资金来源中比重有所上升。房地产开发项目直接和社会资本对接有新的突破，促进了房地产金融的创新和规模提升。 以新开工770多万套，基本建成590多万套保障性安居工程的业绩，超额完成了全年计划新开工700万套和基本建成500万套的任务，但配套资金的落实、建筑质量和公开分配等问题仍应关注。 综