项目房地产程序.ppt

项目1　房地产概论 从26个候选行业中选出2007-2008年的十大暴利行业，依次为房地产、眼镜、殡葬、通讯、药品、高速公路、化妆品、教育、婚纱摄影、网络游戏，房地产业位居十大暴利行业之首。 　　房地产绑架了中国的宏观经济 　　大量的产业资本流入房地产 　　房地产成为居民的主要财产 　　“地王”“房奴”等词已成为各种媒体的热点新闻 　　　一切的一切都说明一个问题：房地产已经成为我们中国人生活中不可或缺的物质 为什么会出现这种经济现象呢？ 为什么那么多老百姓会成为房奴呢？你打算在什么时候购买自己的房子？ 就让我们从什么是房地产讲起吧！ 　　　　　1-1　房地产 1-1　房地产 一、房地产的概念 　　　房地产是指土地及固着在土地之上的建筑物和其他附属物的总称。 　　　1.土地：地球表面及其上下一定范围内的空间。 　　　即：土地=地表+地上空间+地下空间 　　　 2.建筑物：人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体。包括房屋和构筑物。 　　　构筑物：烟囱、水塔、水井、道路、隧道等。 　　　3.地上定着物：固定于土地或建筑物上，与之不可分离的物。 　　　如：种在地上的花草树木，地上建造的花园等。 表1-1　房地产的分类 居住用途的建筑 商业用途的建筑 三、房地产的特征 　　1.位置的固定性和不可移动性　　　6.政策影响性 　　2.使用长期性　　　　　　　　　　7.不易变现性 　　3.独特性（异质性）　　　　　　　8.外部性 　　4.适应性　　　　　　　　　　　　9.易受限制性 　　5.投资与消费的双重性 1-2　房地产业 一、房地产业的概念 　　　房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。 二、房地产业的内容 　　（1）国有土地使用权出让　　（2）房地产投资开发业 　　（3）地产经营　　　　　　　（4）房产经营 　　（5）房地产金融　　　　　　（6）房地产中介服务 　　（7）物业管理　　　　　　　（8）房地产市场的调控和管理 三、房地产业的基本特征 　　1.基础性　　　　　　　　　　2.统一性和系统性 　　3.高利润性　　　　　　　　　4.先导性 　　5.预警性　　　　　　　　　　6.高关联性 四、房地产业在国民经济中的作用和地位 　　1.为国民经济发展提供重要的物质条件 　　2.能带动相关产业和国民经济的发展 　　3.加快旧城发行和城市基础设施建设 　　4.有利于深化住房制度的改革，调整消费结构 　　5.有利于增加政府财税收入 　　6.有利于扩大城乡就业 　　7.有利于改善投资环境 　　8.有利于推进城市的综合开发 五、我国房地产业的现状和发展趋势 　　　我国房地产业大抵起步于20世纪90年代初期，其发展轨迹有以下四个特点：1.房地产投资规模大；2.房地产项目功能齐全；3.新兴集镇房地产市场逐渐红火；4.房地产业对地方财政贡献大。 　　　然而，当下房地产业发展又面临着严峻的现实问题。一是从房地产市场的地位和影响来看，房地产企业优势地位受到挑战；房地产市场销售份额走低；外来房地产公司逐步占据主导地位。二是从土地供给和开发能力来看，土地供应量、土地开发量、商品房上市量和有土地储备的房地产企业均呈减少趋势；另外由于市场及政策原因，许多规模较小的房地产企业开发能力逐渐萎缩。三是从对地方税收的贡献来看，房地产税收增幅放缓，并且后劲不足。 1-3　房地产市场 一、房地产市场的概念 　　　房地产市场是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所以及一切交易途径和形式。 　　　市场主体是指房地产市场上的行为人，即房地产市场上的供求双方。市场客体是指房地产市场交易的对象，是房地产交易存在的基本条件。 二、房地产市场的类型 三、房地产市场的特征 　　1.权益交易　　　　　　　　2.地域性 　　3.不完全竞争性　　　　　　4.投机性 　　5.滞后性　　　　　　　　　6.受法律、法规和政策制约 四、房地产市场运行机制 　　1.供求机制　　　　　　　　2.价格机制 　　3.货币机制　　　　　　　　4.竞争机制 五、房地产市场环境的影响因素 　　　社会环境、政治环境、经济环境、自然环境、人口环境、法律环境、人文环境、基础设施环境、社会服务环境 1-4　房地产开发与经营 一、房地产开发 　　　房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供居住空间，并改变人居环境的一种活动。 　　1.房地产开发的类型 　2.房地产开发的特征 　（1）综合性　　是房地产开发的最本质特征 　　　1）综合性是房地产开发的内在要求。 　　　2）综合性还表现为开发过程中工作关系的广泛性及项目操作的复杂性。 　　　3）综合性还体现在其作为一个基本的物质生产部门，必须与本国、本地区各产业部门的发展相协调，并起到一定的先导作用。 　（2）