海天富地个案程序.ppt

宝泰华.海天富地 项目分析 2013.04.15 万有引力地产营销机构 （北京、青岛、沈阳、河北、大连） 大连万有引力经纪 2013年4月15日 项目名称 海天富地 地理位置 开发区大连保税区航运大厦西侧，汽车城南侧 开发单位 大连宝泰华置业发展有限公司 代理/策划公司 易居中国 物业公司 戴德梁行 占地/建筑面积 2.99万/7.8万 容积率/绿化率 2.0/50.50% 总期数/现期数 一期/一期 总户数 741户 产品类 高层、8层洋房 主力面积段 63平 主力单价/时间 7000元/平 主力总价/时间 44.1万 当期销售率 69% 精装标准 清水 土地性质和年限 70年 首次开盘时间 2012.12.22 交房时间 2014.1.1 停车/配比/售价 地下/613个/ 目前优惠政策 一次性400元/平、贷款350元/平 目前销量 135套左右 1 9 8 7 6 5 4 3 2 10 项目概况 户型 海天富地 产品类 占比% 面积区间 套数 占比% 一室 高层 30.92 56 64 30.92 两室 高层 15.46 65 32 15.46 小高 　 7.25 65 5 2.42 86 10 4.83 三室 高层 46.38 87 64 30.92 94 32 15.46 合计 高层/小高 100.00 54-94 207 100.00 海天富地产品为8层的洋房和18层的高层，面积为56-94平 供应主要以高层产品为主，主力户型为56平的一室和87平的三室 已购客户多为开发区本地，其中保税区周边企业员工较多，针对8里以南的金州区域也做了广泛的宣传，所以有部分金州客户成交，其余均为市内和外地客户 户型配比及客群分析 本案 轻轨沿线 金马路站 开发区站 保税区站 商业、教育地块 钻石9座 项目及竞品的区位比较 项目名称 优势 劣势 平谷蓝熙庭 有海景资源 近汽车码头、高速桥，存在噪音影响 本案 近商业、教育用地，西侧即为主题公园，离配套区近 离海较远，海景不清 钻石9座 近轻轨站，主干路沿线，目前交通便利 保税区北门进出不便，周边全为工厂，无居住氛围；轻轨和主干路沿线沿街楼栋存在噪音影响 三个项目从地域上比较来看，本案具有海景资源的绝大优势但也存在较为严重的噪音影响，而噪音影响也是目前未购客户的主要抗性之一 3 11 2 平谷蓝熙庭 1 1 9 8 7 6 5 4 3 2 10 本案 8 4 9 项目名称 物业形态 优势 劣势 平谷蓝熙庭 12栋28-33层高层 大围合社区，4万平欧式中心庭院 朝向有25度倾斜角；全部为大高层产品；小户型3T10户，得房率低且有纯东西向户型 本案 4栋18层高层 6栋8层小高 18层高层和8层洋房产品，得房率高 体量较小且呈兵营式排布，绿化景观依靠外部的主题公园，小区内部园林景观无优势 钻石9座 9栋29-32层高层 布局整齐，朝向纯南北 排布紧密，楼间距小，空间感较差 项目及竞品——产品设计和产品类比较 三个项目从产品设计和产品类上比较来看，本案的大围合社区，中央景观具有明显优势. 钻石9座 平谷蓝熙庭 海天富地 钻石9座 占比% 面积区间 套数 占比% 产品类 占比% 面积区间 套数 占比% 占比% 面积区间 套数 占比% 一室 49.53 41-45 215 39.59 高层 30.92 56 64 30.92 36.1 49 56 11.6 56 56 11.6 51 54 9.94 64 62 12.9 两室 46.04 70 157 28.91 高层 15.46 65 32 15.46 57.3 77 64 13.3 小高 　 7.25 65 5 2.42 78 56 11.6 81 62 12.9 86 83 17.13 86 10 4.83 88 94 19.5 三室 4.42 97以上 24 4.42 高层 46.38 87 64 30.92 6.6 126 32 6.6 94 32 15.46 合计 100 40-108 512 100 高层/小高 100.00 54-94 207 100.00 100 49-126 482 100 面积区间 项目名称 面积区间 一室 平谷蓝熙庭 41-51 本案 56 钻石9座 49-64 两室 平谷蓝熙庭 70-86 本案 65/86 钻石9座 77-88 三室 平谷蓝熙庭 97/108 本案 87/94 钻石9座 126 三个项目中，本案各种产品（除一室）面积段设计的均较小，更有87平小三室产品，面积区间控制较为得当，总房款较为合适 营销推广对比 营销手段 道旗 公交车站牌 户外 楼体 轻轨内部车体 轻轨站站内包装 轻轨站内部L