河源市天虹雅苑营销策略程序.ppt

* 推广线路 尾盘销售期：生活展示 诉求：生活品质的打造、楼王开盘 * 费 用 预 算 Part 5 * 营销物料准备 概念楼书 宣传海报、户型单张 宣传折页 手提袋 地产形象动画 三维动画 费用预算 * 项目销售物料 项目沙盘模型 区域规划沙盘模型 分户展示模型 * 具有项目符号标识的促销礼品 建议制作一些促销礼品，同时也可以起到一定的广告宣传效果 项目销售物料 * 推广费用预算 销售总金额： 类型 可销售面积（㎡） 均价（元/㎡） 总金额（万元） 住宅 27007.84 3266 8821 商业 3419.16 8000 2735 合计 30427 　 11556 推广费用预算 本项目可销售面积为30427平米，项目总销售额为1.16亿元左右。按常规推广费标准1.5%—2%之间预算（不含代理费用）， 项目合理营销推广费应为：173万元——230万元之间。 * 阶段 比例（%） 费用(万元） 形象导入期 内部认购期 45％ 103.5 开盘强销期 15％ 34.5 热销强化期 5％ 11.5 促销期 15% 34.5 正常消化期 …… 尾盘销售期 20％ 46 合计 100% 230 各阶段费用控制建议： 按总体营销费用：230万元划分。 * 序号 事项 内容 数量 费用 备注 1 售楼处装修 土建、装修 ? 35万元 ? 2 导示牌 道路导示牌 2 1.6万元 ? 3 道旗 天虹路、国道（部分） ? 2万元 不含审批 4 户外 框架、喷绘 1 8万元 8M高X18M长 5 围墙 205国道及售楼处部分 ? 16万元 5M高X260M长 6 售楼处装饰 装饰物品、办公桌椅、洽谈桌椅等 ? 10万元 不含电脑、打印、网络设备 7 户型单张 户型图 6000 0.2万元 ? 8 海报 项目信息 3000 0.2万元 ? 9 展架 项目信息 ? 0.5万元 ? 10 项目模型 ? 1 6万元 6MX3M 11 户型模型 ? 3 1万元 ? 12 区域模型 喷绘 1 0.2万元 ? 13 不可预计费用 ? ? 10万元 按10%计算 合计 90.7万元 形象导入期费用预算 * 阶 段 划 分 Part 4 * 蓄水期 启动期 强销期 持续期 收尾期 形象树立 卖点传播 生活展示 价值延展 品牌收官 【营销路线图】 分阶段营销策略 2011.10—2012.2.28 2012.3—4.30 2012.5—6.30 2012.7—2013.5 2013.6—12 客户存储期 认筹期 开盘强销期 持续推盘销售期 尾盘期 * 开盘路线图 首批做出售楼处、包装形象，展示项目形象 首批开盘 二批开盘 三批开盘 楼王开盘 低开高走、小步快跑，少量多次，制造稀缺，产品升级，价格升级。 * 第一阶段：蓄水期 项目形象导入 目的：引起市民对片区和对项目的关注，项目形象导入 重点：打开项目的知名度 广告费用：投放处于尝试阶段，预算较低，但包装费用较大 投放频次：不宜过高 投放媒体：户外广告为主，现场包装（围墙路旗等）跟进、楼书、户型、折页、模型等。 2011年10月—2012年2月28日 阶段目标 营销手段 推广内容、主题、媒体、具体时间 并使目标客户初步了解本案情况,进而加深对本案的关注,同时试探市场对本案的兴趣,积累客户。 售楼处 2011年12月15日前完成，2012年1月1日对外开放 现场包装 围墙、道旗、导示：2011年11月上旬前制作完成、进行前期形象导入，引起周边客户关注； 12月15日前模型安装到位。 媒体广告 户外广告：项目转角户外广告如灯杆期出街且持续发，11月15日前完成； 客户攻略 公布咨询电话，先期积累客户，售楼处开放活动。 * 推广线路 形象导入期：形象诉求，挖掘“家”的概念 * 售楼处 导示牌 户外广告 围墙广告 道旗广告 包装总线路 * 205国道 售楼处 售楼处 建议：售楼处选择位于天虹路与205国道交汇处（绿化带与工地之间），展示面相对较好，路面较宽，便于停车。售楼处面积建议：200—250平米 * LED灯（天虹雅苑 销售中心及电话） 钢架玻璃结构 建议土建以钢架玻璃结构为主，体现现代、大气同时达到良好的形象展示，售楼处屋顶采用LED灯展示项目LOGO、电话（即使夜晚也能达到非常好的展示效果）形象突出、主题鲜明同时能激发客户良好的心理感受，增强购买欲（展示如图）。 售楼处入口是项目服务及形象最直接的体现，因此售楼处入口的装修及形象展示尤为重要，通常以花园形式+雕塑+安保形象为主要展示。建议售楼处入口设计新颖、能吸引眼球同时以绿色植物或花卉展示良好的形象（如图）。 售楼处外立面 * 售楼处功能设置 模型展示区 前台区 客户洽谈区 门口休闲桌