初职称课件投资性房地产分析.pptVIP

投资性房地产 一、投资性房地产的概述和范围 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产应当能够单独计量和出售。 【相关补充】投资性房地产具有以下特征： 1.投资性房地产是一种经营性活动（日常活动）； 2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。 【提示】是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入（同存货的销售）。 （一）属于投资性房地产的项目 1.已出租的土地使用权； 2.持有并准备增值后转让的土地使用权； 3.已出租的建筑物。 【提示】通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。 （二）下列各项不属于投资性房地产 1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产； 2.作为存货的房地产（房地产开发企业）。 【提示】关注哪些属于投资性房地产？哪些不属于投资性房地产： 1.企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于投资性房地产； 2.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 3.已出租的土地使用权是指该土地使用权必须是通过转让或出让方式获得的；而不是通过承租方式获得再出租； 4.通过承租方式获得再出租不属于投资性房地产； 【提示】以融资租入方式租入的房屋建筑物，租入后再转租的属于投资性房地产。 5.按照国家规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，不属于投资性房地产。 6.房地产开发企业对外出租的商品房，属于投资性房地产。 内容 核算科目 非房地产开发企业 1.通过出让方式或购买方式取得土地使用权（自用） 无形资产 2.企业外购的房屋建筑物，应对支付的价款按照合理的方法（公允价值比例）在土地和建筑物之间进行分配，分别作为无形资产和固定资产，如果无法合理分配的均作为固定资产核算 固定资产（无法分配）无形资产和固定资产（能够分配） 房地产开发企业 1.购入的土地使用权用于建造对外出售的商品房 开发成本（存货） 2.企业购入的土地使用权自用 无形资产 房地产开发企业或非房地产开发企业 1.企业单独估价入账的土地 固定资产 2.企业购买的土地使用权，如果是直接用于对外出租，或者持有以备增值后对外转让 投资性房地产 【相关链接】针对土地使用权核算总结 【例题·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（　　）。（2011年） A.房地产企业持有的待售商品房 B.以经营租赁方式出租的商品房 C.以经营租赁方式出租的土地使用权 D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 【答案】BC 【例题·多选题】以下关于投资性房地产表述正确的有（　　）。 A.房地产开发公司的待售商品房不属于投资性房地产 B.对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，如果尚未签订租赁协议，则不作为投资性房地产核算 C.已出租的土地使用权是指该土地使用权必须是通过转让或通过出让方式获得的；而不是通过承租方式获得再出租 D.以经营租赁方式出租的房产应作为投资性房地产核算 【答案】ACD 【例题·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（　　）。 A.已出租的建筑物 B.待出租的建筑物 C.已出租的土地使用权 D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 【答案】AC 项目 确认时点 1.已出租的土地使用权 租赁期开始日 2.已出租的建筑物 租赁期开始日 3.持有并准备增值后转让的土地使用权 企业将土地使用权停止使用，准备增值后转让的日期 二、投资性房地产的初始计量 （一）外购的投资性房地产的确认和初始计量 1.对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。 2.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 借：投资性房地产 贷：银行存款等 3.企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。 （二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量（成本确定同自行建造固定资产） 1.企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使