房地产产业状况及企业典型运营模式剖析程序介绍.ppt

房地产产业状况及企业典型运营模式剖析 对产业的深刻理解是一个企业成功的前提 1、深入理解房地产业的特点 2、房地产业的长期供求分析 3、房地产业中短期形势分析 4、房地产典型经营模式剖析 5、房地产业竞争格局及走向 深入理解房地产产业的特点 房地产对其他产业的强大带动作用决定了其在国民经济中的重要地位 房地产的长期供求关系 从长期看，中国房地产市场需求旺盛，供给难以快速释放，市场前景乐观 城市化进程加速将是支持中国未来20年房地产发展的强有力基础 中国2006 年城市化率为43.9%，中国已进入城镇化加速阶段，年均增速在1%以上 从发达国家经验来看，从35%到75%左右的城市化率是发展最为迅速的阶段，预计我国未来的城市化水平还将以年均1 个百分点提升，可持续30---40年。 城市化体现为城市数量的增加、城市规模的扩大、城市人口的增加，并将产生巨大的住房需求。据研究，中国的城市化率每增长一个百分点，增加1600 万城镇人口。如果按每人住房20 平方米计算，将新增住宅需求3.2 亿平方米。 从国际经验看，城市化率沿着S 型曲线变动，城市人口超过30%，城市化进入加速期。城市化进程明显加快，直到城市人口超过70% 城市化率沿S型曲线变动 从山东各地市城市化情况看，除青岛和济南外，大多数地市仍然处于农村人口进入城市的阶段，中小城市市场潜力巨大 婴儿潮前后出生人口的年龄目前在30-50岁之间，他们是我国现今住房产品最大也是最实际的购买群体 1950－2007年中国城市化率及全国人口自然增长率 我国房地产开发企业的资金仍主要来源银行，融资渠道仍然较为单一，资金供给为银行垄断，短期内新的融资渠道仍然很难建立 国家对房地产企业的资金调控体现在 提高项目自有资金比例，由25%逐步提高到35% 不断提高存款准备金率，从总量上限制银行贷款，不断提高贷款利率 禁止贷款买地 按揭贷款首付比例从20% 提高到30% 规范信托公司针对房地产开发企业发放的信托贷款 规范外资投资国内房地产的行为 住房购买力以信贷为主导，居民自有资金有限 我国35个城市的“房价与居民收入”比仍维持在10倍以上，这意味着房价仍具有高估成分、城市居民的自有收入不足以形成有效的住房购买力。目前我国由信贷衍生的资金占商品房销售额的70%以上 房地产业中短期形式分析 宏观经济08 年上半年有所放缓，预计09年将进一步减弱 08 年上半年全国GDP 同比增长10.4%，比上年同期放缓1.8个百分点；CPI 同比上涨7.9% 宏观经济08 年上半年有所放缓，预计中国伴随全球经济已进入下行周期，预计08 年GDP 增速10%，09年将低于10％ 不同城市房价涨幅差别明显，房地产市场形势差别明显 08年4月商品房销售面积继续下滑，单月销售面积仅达到约4100万平方米，环比下降15%，同比减少11.5%。同月，商品房竣工面积略有下降，但市场总存量房面积预计仍保持在8800万平方米左右 1995－2005年间，全国商品房市场总体上供大于求，06年以后出现了明显的供小于求趋势 08年上半年，商品房市场供求都出现了大幅度下降，但商品房市场供小于求趋势明显改变 而土地开发效率有所降低，库存土地面积比较充裕 房企资金链紧张导致土地开发面积有所降低。 全国06年底时尚有待开发住房用地面积约3.8亿平方米，07年度又新增约4亿平方米的住房用地面积 在剔除07年总计2.7亿平方米的住宅用地开工面积后，我国目前待开发的住宅用土地面估计将超过5亿平方米 信贷紧缩政策将限制有效购房需求 央行宣布存款准备金率将在今年6月底加至17.5%、继续维持目前5.22%的5年期以上按揭贷款利率。 自央行实施从紧的货币政策后金融机构的房屋按揭贷款增量明显下降，08年1季度约为1000亿元 居民住房需求可通过多种渠道释放 最近已经陆续有地方政府出台政策来保护房地产业 市场供需结构决定回暖时间 房地产典型经营模式剖析 国内领先房地产企业大都确立了明确的经营模式 以万科为例 部分实力雄厚的开发商往往一级开发和二级开发联动，获取土地增值的超额利润 部分信誉良好的房地产上市公司还在积极拓展房地产金融业务，如房地产投资信托和房地产投资基金 房地产业竞争格局及走向 房地产行业整合加速，强者恒强 合作开发逐渐为许多房地产开发商采用 区域扩张能够降低风险，解决单一区域市场需求有限的难题 精细化管理成为我国房地产企业发展的必有之路 * “外因”和“内因”共同决定了企业的竞争优势。 中国自古就有“男怕入错行”和“同行不同利”的说法。 产业有其内在的发展规律，一个专业化经营的企业，其最终命运掌控在产业的手中，即使企业内部经营再完善，最终也会随着产业的衰退而退出竞争的舞台。 “