商丘房地产市场月介绍.pptx

商丘市房地产市场报告;商丘房地产市场报告 第一部分：商丘市整体研究 第二部分：商丘房地产市场 第三部分：商丘商业市场 第四部分：本项目地块调研;第一部分：商丘市整体研究 一、商丘城市素描 二、商丘区位状况;一、商丘城市素描 1、商丘区位 2、商丘史志 3、商丘人口 4、商丘经济;商丘区位;商丘史志;商丘市区人口分布;商丘经济;人均可支配收入;三产业比重;河南煤业化工集团、神火集团及商丘科源电子铝箔等为核心的煤电铝及铝深加工产业；以龙宇化工、商丘中亚化工等为依托的化工产业；以科迪集团等大型食品企业为支撑的农产品深加工产业及以香雪海、冰熊、兆邦电器、松川汽车等制冷基地和五金家电为龙头的装备制造业及机械制造业。 2011年，河南煤业化工集团跻身世界企业五百强，河南煤业化工集团、神火集团、商电铝业集团在中国企业及制造业五百强中的位次进一步提升。;1、地域核心区位优势明显 2、历史文化名城 3、人口基数大 4、经济发展处于高速增长期 5、三产业比重不断优化 6、经济主导产业行业优势明显;二、商丘区域状况 1、城市功能发展定位 2、现状与未来规划 3、规划条件分析;商丘市是豫鲁苏皖结合部区域性中心城市、商贸物流中心和重要的交通枢纽；豫东现代工业基地和国家级历史文化名城。;中心城区：人口密度高，以传统商业街区为依托的商业服务区，集中了百货、步行街等多种商业业态，为目前商丘最繁华区域；未来规划依托火车站，以商业重新改造为主。 日月新城区：商丘新区CBD起步区，城市新的规划核心区。商丘最早住宅集中开发区域，也是目前最热区域，城市面貌较好，但是配套有待完善。未来规划高档住宅区、未来新的商务中心区。 经济开发区：轻工企业集中区，与之相配套住宅开发逐渐兴起，但配套不足。未来规划仍以电子技术等产业为主。 梁园产业区：老的城市区域，但是随着梁园区政府的西迁，区域发展加快；未来规划冶金、纺织、食品加工、医药四大产业集群为主。 豫东综合物流区：是商丘市“一中心一枢纽三基地”发展定位中三个基地之一，是商丘市城市总体规划“一体两翼”发展战略的重要组成部分，对于商丘市打造中国商贸物流集聚基地、建设国家区域性中心城市具有重要的意义。 古城分区：商丘古城，未来规划历史文化游览区。 ;　 日月新城即商丘新区CBD起步区，因以月亮湖为中心组团开发而得名，位于商丘市归德南路以东、睢阳大道以西、北海路以南、华商大道以北，面积约6平方公里，建成后将是商丘市区“东跨南拓”的重要组团、商丘新区重要的活力板块。;中心城区：未来规划依托火车站，以商业重新改造为主。 日月新城区：依托中心区行政功能体的建设，发展居住和商业、文化、体育等公共服务设施建设，发展为城市新的核心区。未来规划高档住宅区、未来新的商务中心区。 经济开发区：加快基础设施建设，促进高新技术产业的集聚发展，建设科研基地，形成城市东部中心。未来规划仍以电子技术等产业为主。 梁园产业区：未来规划冶金、纺织、食品加工、医药四大产业集群为主。 豫东综合物流区：打造中国商贸物流集聚基地 古城分区：商丘古城，未来规划历史文化游览区。 ;处于全国交通枢纽，与各县市交通非常完善。区域通达性非常好，加快人口流动和经济发展，对房地产业来说机遇明显。;总结：;第二部分 商丘房地产市场 1、宏观市场分析 2、竞争格局分析;一、宏观市场分析 1、房地产投资情况 2、房地产销售情况 3、土地供应情况 4、未来的供求预判;房地产投资情况;1、施工和竣工面积高速增长 2、受调控政策影响小，2011住宅销售面积增幅4.6%%，市场良好。;1、在销售面积中商业占比较低，对于商业来说未来存在机遇 2、在住宅销售中90㎡以下的套型占比非常低，一直处于低位。;2011年土地成交分布;; 自2010年至今，商丘市共出让土地约1000亩，按照其规划容积率计算，至少约250万的潜在供应，这些出让区域集中在商丘新区以及神火大道两侧区域，未来这些片区的竞争将会更加激烈，而商丘的城西以及道北区域土地供应量较小，这些区域内的竞争相对温和。 ;商丘市房地产市场供需预判 ;总结:;二、竞争格局分析 1、竞争项目分布 2、项目竞争力分析 3、个案分析;在售项目的分布图;住宅竞争市场分析·详细情况 ;住宅竞争市场分析·详细情况 ;项目;;整体分析总结： 1、在售项目多，且主要以10万㎡左右的小型规模社区为主。主要分散在沿神火大道和睢阳大道沿线呈带状分布，体量大小不等，大型规模化社区售价较高。 2、价格区域间差别较大，从3400—6000元/㎡；地段导向性明显； 3、建筑形态主要以多层和小高层为主，随着地价上涨以及城市用地紧张，城市规划的需要，多层建筑逐渐将退出市场，高层建筑会越来越多； 4、户型面积基本在70-150㎡ ，70㎡以下的住宅市场供应量小，但是随着房价上涨和经