方兴竞品初稿(改)精要.pptVIP

* * 竞品项目分析》》住宅》》总结》》竞争特点 1、竞争产品特点： 分布区域较集中，且位于旧城改造区，周边环境欠佳，商住低端；竞品项目主要分布石坪桥、盘龙、彩云 湖公园、杨家坪等区域，在但因地段差异，均价差价在300—100元/㎡左右；品牌商与非品牌商价差在 400-800元/㎡左右。 单价适中，总价低，1+1小两房、2+1小三房去化最快，2+1房比2房月均去化量多83套左右。 吸收客群分布区域及家庭结构基本一致，产品同质化，总供应量大，市场消化力减弱。 二期保利、万科将陆续推出少量首改户型，补缺市场短板，保利推创新型可变跃层，套内68㎡实得94㎡ 市场反应较好，办卡率达到75%以上。 * 竞品项目分析》》住宅》》总结》》竞争特点 2、市场产品供应量特征分析。 周边竞品主要户型为1+1,2+2户型，总面积区间在56-99㎡，主力户型 在56-82㎡；套内面积80㎡以下占调研市场总量的61%，80-100㎡占比39%。 2013年7大调研对象盘共推出4658套房源： 户型 面积 总套数 占比 月均去化 1+1 61-75㎡ 2232 47.9% 194.77 2室 57-86㎡ 546 11.7% 73.7 2+1 64-83㎡ 1211 25.9% 156.6 3室 90㎡ 537 11.5% 26.6 3+1 95-115㎡ 132 2.8% 12.4 * 竞品项目分析》》住宅》》总结》》客户特征 客户年龄层偏小，家庭多为社会新锐和三口之家，片区内价格仍然是影响购买力的最大因素，其次交通配套 是该类客户看中的重要因素，客户来源依然主要是九龙坡区、高新区与大渡口区，外来入渝在周边商圈工作白领 也推动了该区小户型产品的推售量。 主力消费群体是该区商圈周围中青年和新组合家庭，主要关注产品价格实惠性 与交通便利程度。 * * 开发商 重庆万科银翔置业有限公司? 项目地址 九龙坡杨家坪石杨路 占地面积 27000平方米 总建面 150000平方米 容积率 5.5 绿化率 30% 规划户数 1160 面积范围 公寓建面22-32㎡ 建筑形态 高层 公摊系数 30% 梯户比 5T32 交房标准 清水 车位数 1133个 物管费用 3元/㎡·月 物业管理 万科物业管理有限公司重庆分公司 项目信息基本信息 效果图 区位图 竞品项目分析》》公寓》》万科西九》》项目基本信息 * 2# 1# 在售 未售 竞品项目分析》》公寓》》万科西九》》整体规划布局 项目由2栋公寓组成，其中在售2号楼，为5T32户，在售11-30层房源。1号楼产品尚未推出。 * 期数 楼栋号 物业形态 开盘时间 推出套数（套） 建面面积区间 （㎡） 建面成交均价 （元/㎡） 去化率 第一期 2号楼（11-30F） 公寓 2013.9.28 576 20-52㎡ 9299 87% 以上数据均为开盘当天销控展示情况 项目由2栋公寓组成，在售的为2号楼11—30层房源，5T3户，建面20-52㎡户型公寓产品，整体去化较快。1号楼暂未推出。 竞品项目分析》》公寓》》万科西九》》推盘节奏 万科西九2013年推盘节奏一览表 * 项目期数 楼栋号 物业形态 主力户型 建面面积 总套数 户型占比 成交均价(建面) 认购总价（万元） 已推出套数 月均去化速度（套） 一期 2 公寓 20-52㎡ 20 60 6% 9159 19-21 40 18 22 240 25% 9397 20-23 160 72 23 30 3% 9291 21-24 20 9 30 420 44% 9339 24-28 280 109 32 90 9% 8980 28-31 60 19 38 30 3% 9261 34-38 20 7 39 30 3% 9169 35-38 20 7 40 30 3% 9156 34-39 20 4 51 30 3% 8524 37-43 20 7 注：以上月均去化速度含2个月的蓄客时间 公寓建筑面积在22-30㎡的产品去化速度最快，主要由于其面积小、总价相对小低；其中40㎡的产品相对滞销，主要由于面积相对过大，总价高。 竞品项目分析》》公寓》》万科西九》》户型配比及去化 万科西九2013年开盘户型配比及去化表 * 约22㎡的户型（建面），单间配套设计，面积小，总价低，结构实用，商业性质产品，投资性强，是热销的主要原因。 方兴盘龙项目的公寓面积在19.47—40.78㎡，在热销区间范围内。 建筑面积：22㎡ 月均去化约：72套 户型方正，紧凑实用 面积小、总价低 商业性质，投资性强 竞品项目分析》》公寓》》万科西九》》热销产品分析 * 小结