房地产估价理论与方法之市场法精要.pptVIP

房地产估价理论与方法 ——市场法及其运用 目录 目录 §6.1概述 一、含义：市场法(比较法、市场比较法、交易实例比较法)选取一定数量，符合一定条件，发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。 本质：以房地产的实际成交价格→房地产的价值 通常由此法测算出的价值称比准价格 可比实例(可比房地产)：符合一定条件，发生过交易的类似房地产，指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、实际成交价格为正常成交价格或者可以修正为正常成交价格的类似房地产 二、理论依据：房地产价格形成的替代原理 三、估价对象和条件： 1、估价对象：同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产 eg.住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地 不采用市场法的房地产：①数量很少 eg.特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑 ②很少发生交易 eg.学校、医院、行政办公楼 ③可比性很差 eg. 在建工程 2、条件：在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易 三类修正： 交易情况修正——实际交易情况与正常交易情况不同 市场状况调整——成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同） 房地产状况调整——可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同 例1、下列房地产中，一般情况下试用市场法估价的有（ ） 【2009年真题】 A.标准厂房 B.房地产开发用地 C.行政办公楼 D.写字楼 E.在建工程 §6.2搜集交易实例 一、搜集交易实例的必要性 只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例，才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，才能把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情，从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围 二、搜集交易实例的途径 ①查阅政府有关部门的房地产交易资料 ②向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况 ③向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况 ④同行之间相互提供 ⑤其他 三、搜集交易实例的要求 内容完整、真实的交易实例 可以分为不同的类型制作房地产交易实例调查表 搜集交易实例的内容：交易实例房地产的基本状况，交易双方，成交日期，成交价格，付款方式，交易情况。 四、建立交易实例库 房地产估价机构应当建立房地产交易实例库； 是一项基础性工作，也是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一 ； §6.3选取可比实例 一、选取可比实例的必要性 交易实例库中实例虽多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点的实例必须进行选择 符合一定条件，可以作为参照比较的交易实例简称可比实例 二、选取可比实例的数量要求 一般选取3—10个可比实例 三、选取可比实例的质量要求—4点 ■可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产 □区位上应与估价对象处在同一供求范围内 □用途上应与估价对象的用途相同 □规模上应与估价对象规模相当。0.5—2倍范围内 □建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同 □档次上应与估价对象的档次相同 □权力上应与估价对象的权利性质相同 ■可比实例的交易类型应与估价目的吻合 ■可比实例的成交日期应尽量接近估价时点（一年以上的不采用） ■可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格 四、选取可比实例应注意的其他问题 ■估价具体对象应一致 ■不一致时可采用分配法 ■交易实例较多时一定要选与估价对象最为类似的 例2、评估某套建筑面积为120㎡的住宅在2008年9月底市场价 值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（ ）【2008年真题】 A.甲 B.乙 C.丙 D.丁 §6.4建立比较基准 一、统一房地产范围 范围不同有以下几种情况： 带有债权债务——统一到不带债权债务 可比实例带有债权债务的， 估价对象的房地产价格=带债权债务的可比实例房地产价格﹣债权﹢债务 估价对象带有债权债务的， 估价对象房地产价格=不带债权债务的估价对象房地产价格﹢债权﹣债务 含有非房地产成分