上海万科金色雅筑商业定价重点.ppt

金地未来域商配 主要位于御桥路邻街二层商铺 共98套，总建14406.91㎡，以主题餐饮、健身俱乐部、品味休闲等主题，分布不同业态 租金：2.5-3元/㎡/天 出租率：50% 物业管理费：4月/㎡/月 实行先租后销的策略，租期2-3年，07年年底开始带租约销售 ，售价1.8-3.3万/㎡，目前销售率14%。 衡辰三林苑商配 沿街小商铺32套 主力面积为：100-300㎡， 开间：3~4米 业态：只有一家经营，为幼儿英语教育 售价：2006年10月开始销售，1.5-3万元/㎡，实际成交均价1.9万元/㎡仅售4套，销售率18% 租金：2.3-2.8元/㎡/天 使用率：3% 金谊河畔商配 沿街小商铺54套 面积为：50-200㎡，主力面积110-150㎡ 开间：4-6米 ，层高5.6米 业态：烟酒、小超市、便利、中介、装饰 售价：2.8-3.8万元/㎡，销售率50%。 租金：3.8-5元/㎡/天 出租率：20% 今年开始人气上升，临街铺面空置率降至15%左右 万科金色雅筑商业定价报告 10月20日 目 录 销售准备 周遍商业状况 定价及利润 商业可售情况 2条集中商业街 9个社区商业 区域商业分布及发展进程 雅筑 易买得 家乐福 新里程 环球中央花园 未来域 衡辰三林苑 樱桃苑 中房晶街 金谊河畔 世博家园 浦发博园 2004-2010年，新建商品房建设，促进第二次大规模人口导入，产生两个大卖场（家乐福、易买得）和若干社区商业 雅筑 易买得 家乐福 新里程 环球中央花园 未来域 衡辰三林苑 樱桃苑 中房晶街 金谊河畔 世博家园 浦发博园 2004-2010年，新建商品房建设，促进第二次大规模人口导入，产生两个大卖场（家乐福、易买得）和若干社区商业 雅筑 家乐福 衡辰三林苑 樱桃苑 中房晶街 金谊河畔 2004-2010年，新建商品房建设，促进第二次大规模人口导入，产生两个大卖场（家乐福、易买得）和若干社区商业 2个大卖场 易买得 新里程 环球中央花园 未来域 世博家园 浦发博园 雅筑 家乐福 衡辰三林苑 樱桃苑 中房晶街 金谊河畔 2004-2010年，新建商品房建设，促进第二次大规模人口导入，产生两个大卖场（家乐福、易买得）和若干社区商业 安盛街 永泰路 90年代，第一次大规模导入人口，三林动拆迁基地建设，形成两条沿街商铺，其中尤以安盛街及永泰路东明路口最为兴盛。 川杨河以南三林板块商业主要集中在：安盛街、永泰路沿线；家乐福、易买得大卖场；及各商品住宅沿街社区商铺。 其中安盛街、永泰路沿线商业起步最早，业态基本以基本生活需求为主，目前已形成较繁荣的商业氛围。 而家乐福、易买得虽然06年下半年才开始营业，但是大卖场聚众效应强，目前均已成为三林新兴商业中心； 社区商铺为三林最差的商业形态，在区域成熟商业街和大卖场的夹击下，铺面空置率较高，业态以社区商业为主。 主要业态 美容美发、按摩 外贸服饰 中国银行、建设银行、上海银行 汽车美容 小吃店、小型餐饮、火锅等，中餐为主 华联吉卖盛 以美容美发、小餐饮、小超市便利店、中介为主 社区商业 中国银行 大食代、萨莉亚、寿司、KFC、永和豆浆等品牌餐饮 家乐福、易买得 大卖场+中小品牌服饰 家乐福、易买得 无 特色小吃、火锅 无 小商品、小餐饮、可满足居民日常生活的全部需要 安盛街、永泰路 其他 餐饮 大卖场 特色 区域 中房樱桃苑商配 樱桃苑商铺主要有正在销售的独立大面积商铺和一部分租赁小面积沿街商铺组成 独立大面积商铺（非餐饮类）共21套，总5788㎡，面积为200-400㎡ 业态：联华超市、美容美发、网吧、幼儿英语教育 2006年5月25日取得许可证，售价2 .5-2.7万元/㎡ ，至今成交11套，销售率54%。 租金3.5元/㎡/天，出租率25%。 沿街小商铺110套，社区内铺面26套 面积为：30~80㎡，临街主力面积30-60㎡ 开间：3~4米 业态：便利、小餐饮、水果、美容美发、药店、汽车美容、宠物等 售价：2.5-2.7万元/㎡，临街铺面剩余3个，全部销售率69%。 租金：2.3-2.8元/㎡/天 使用率：70%今年开始人气上升，临街铺面空置率降至15%左右 中房晶街（尚博路）商配 周遍社区商业细分 区域内与项目同类型的商业项目主要有万科新里程、金地未来域、中房樱桃苑、世博家园、环球中央花园、中房晶街、衡辰三林苑、金谊河畔、安盛街等。 基本以小区沿街商铺为主，特点是： 规模以依新建小区而定，除万科新里程和未来域临大卖场外，其余目周边商业很不成熟； 目前以租赁为主，主要受众客户为自身小区；销售型商铺销售周期长达2年左右，100㎡以内小型商铺销售相对较