土地估价中常见风险及防范措施解决方案.ppt

* 土地估价报告中容易出错的地方 十、需要特殊说明事项 【要点】 （1）估价假设条件； （2）该报告使用的限制条件； （3）资料来源及未经实地确认的资料和估价事项； （4）估价中未考虑的因素及一些特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据； （5）土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件、要求等； （6）其它需要说明的问题。 27、估价假设条件不妥，例如抵押价格考虑建成或开发完成以后的价格； 28、资料来源及未经实地确认的资料和估价事项的 说明不妥，例如规避本单位责任的资料未经核实，委托 方负责等等，估价必须建立在真实的资料基础之上。 29、估价中未考虑的因素及一些特殊处理的方式不妥； 30、土地估价报告的有效期理解有误； * * 土地估价报告中容易出错的地方 十一、土地估价师签名 【要点】（1）估价机构内的2名估价师签字；（2）资格证书编号。 ?31、估价师未签字； 32、不是土地估价师签字； 十三、土地估价机构盖章 33、估价机构未盖章； 34、估价机构负责人未 签字 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 35、第二部分中罗列的项目与《城镇土地估价规程》要求不一致； ? 一、估价对象描述 ? 1、土地位置状况 【要点】（1）位置；（2）用途；（3）四至；（4）面积；（5）土地等级；（6）地籍图号；（7）宗地号。 36、漏项、描述过于繁琐或简单或前后不一致、内容不符； * * 土地估价报告中容易出错的地方 2、土地权利状况 【要点】（1）待估宗地为国有土地；（2）估价期日的土地使用权性质为国有划拨土地（或出让土地）；（3）是否设有他项权利，若有需表述；（4）出让土地说明使用年限（起止日）和剩余年限（截至估价期日）；（5）宗地使用的特殊规定（无则不写）；（6）权属来源描述包括首次用地批文，初始登记，变更登记的简单过程。宗地多时需列有国有土地使用权（划拨、出让）一览表。 37、不注明待估宗地现有的权利状况，例如待估宗地为国有土地或农村集体所有土地，是国有出让土地或国有划拨土地； 38、出让土地未 说明使用年限（起止日）和剩余年限（截至估价期日） ； 39、未 说明是否设有他项权利； 40、权属来源描述包括首次用地批文，初始登记，变更登记的简单过程； 41、描述有术语错误或前后不一致； * * 土地估价报告中容易出错的地方 3、建筑物和地上附着物状况 【要点】（1）建筑物的耐用年限；（2）已使用年限；（3）建筑面积；（4）建筑结构；（5）建筑细部说明；（6）设备和安装状况；（7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其它地上附着物状况。 42、完全没有交待地上物情况或者漏项； 43、用语不准确； * * 土地估价报告中容易出错的地方 二、地价影响因素分析 ? 1、一般因素2、区域因素3、个别因素 【要点】（1）、规划土地最有效使用用途或现状利用条件下的土地用途：（2）、宗地宽度、进深；（3）、形状；（4）、面积；（5）、地形；（6）、地质；（7）、容积率、覆盖率；（8）、宗地基础设施等对估价对象地价水平产生影响的个别因素。 [上述因素要求与土地估价过程中涉及的有关因素分析和比较内容相对应。其中对地价影响大的重要因素必须分析，与估价相关性小或无关的因素不应考虑。因土地的特殊用途或其它原因而影响地价的特殊因素，要在技术报告中说明并进一步分析。 42、因素范围界定不清，未与土地估价过程中涉及的有关因素分析和比较内容相对应； 43、个别因素经常漏项； 44、土地最有效使用用途或现状利用条件下的土地用途等重要因素未 作分析； 45、前后不一致（区域因素和个别因素所描述的内容就是估价时定价的依据，不管哪种方法的使用都应同此因素一一对应，比较修正，不能前后矛盾） ； * * 土地估价报告中容易出错的地方 第三部分 土地估价 一、估价原则（明确说明此次估价所遵循的原则） 【要点】（1）、替代原则（所有方法适宜）（2）、合法原则（所有方法适宜） （3）、需求与供给原则（所有方法适宜）（4）、预期收益原则（适合收益法） （5）、有效利用原则（剩余法最重要。如设定为现状利用，最好不使用最有效使用原则，很难说就是最有效使用。待开发的土地评估，且最大限度的满足规划要求，使用最有效使用原则。） （6）、协调原则（所有方法适合） 即土地效用的最有效发挥，必须以周围各类环境适度为前提，在评价时，要充分注意周围环境的适度性。 （7）、收益分配原则（剩余法、成本法、收益法） 46、漏掉合法原则； 47、原则与所选方法无联系，如利用的是待估宗地现状条件评估而出现了有效利用原则； 48、漏掉最适用最重要的原则，例如采用了市场比较法和基准地价系数 修正法，但没有替代原则； 49