第六章假设开发法1讲述.ppt

1.采用静态方式试算地价 （1）总楼价=4500×1000+2500+60000=19500万元 （2）总建筑费用=5000万元 （3）总专业费用=总建筑费×8％=400万元 （4）利息 单利计算：总利息=总地价×利息率×计息期+总建筑费×利息率×计息期+总专业费用×利息率×计息期 =总地价×15％×3+5000（1+8％）×20％×15％×2.5+5000（1+8％）×50％×15％×1.5+5000（1+8％）×30％×15％×0.5 =总地价×0.45+1134万元 复利计算： 总利息=总地价×[（1+利息率）计息期-1]+ (总建筑费+总专业费用)×[（1+利息率）计息期-1] （5）总销售费用=总楼价×3％=585万元 （6）总税费=总楼价×3％=1170万元 （7） 总利润=（总楼价+总建筑费+总专业费用）×利润率=总地价×25％ +1170万元 将上述项目代入假设开发法的公式中， 地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-销售费用-税费-开发商利润 就可代算出 总地价=5800万元? （3）总专业费用=总建筑费×8％=321万元 （4）总利息,在总地价，总建筑费、总专业费用在动态方式中均已考虑了时间因素，实际上均已含利息，故在此不再单独计算总利息。 （5）总销售费用=总楼价×3％=734万元 （6）总税费=总楼价×6％=734万元 （7）总利润=（总楼价+总建筑费+总专业费用）×利润率=总地价×25％+1085万元 将上述项目代入假设开发法的公式中， 地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-销售费用-税费-开发商利润 就可代算出 总地价=4565万元 2.采用动态方式试算地价 计算的基准时间定为该块土地的出售时间，即2007年10月，所有的价格要通过贴现，折算到2007年10月， 年贴现率取15％。大家注意与静态方式的不同。 （1） 总楼价= =12230万元 （2） 总建筑费= =4017万元 估价结果 一般认为动态方式更为精确，所以估价结果以动态方式计算的结果为主，同时兼顾到静态方式计算的结果，并参考估价经验，将总地价定为4800万元。对于待建筑土地的估价，通常要给出三种价格形式，即总地价、单位地价和楼面地价。这样，该地块土地2007年10月出售时的购买价格要给出这三个地价： 总地价4800万元； 单位地价为4800元/平方米； 楼面地价=4800万元/70000=685.7元/平方米 1.某市有一块3平方公里的生地，拟进行“七通一平”后分块出让。根据调查，附近地区已经开发完成“七通一平”的土地出让单价为1200元/平方米，可出让土地面积为全部土地的70％，其余为公共设施用地。土地开发费用为3.5亿元/平方公里，开发期为2，开发成本在开发期内分期均匀投入，第一年投入70％，第二年投入30％，贷款年利息率为10％，勘察设计、估价等专业费用为土地开发费用的30％，投资回报率为20％，转让税费为开发完成后转让地价的6.5％。试计算该成片生地总价和单位面积地价。 解：（1）设生地总价格为P （2）土地开发费用：3.5*102*3000000=105000万元 （3）专业费用：3％*105000=3150万元 （4）总投资利息： P*[（1+10％）2-1]+(105000+3150)*70%[（1+10％）1.5-1] +(105000+3150)*30%[（1+10％）0.5-1] =0.21P+11635.08+1583.6=0.21P+13218.68 （5）转让税费=1200*3000000*70%*6.5%=16380万元 （6）利润=（P+105000+3150）*20％=0.2P+21630 （7）开发完成后地价=1200*3000000*0.7=252000万元 （8）根据：生地地价=开发完成后地价（熟地价）-土地开发费用-专业费用-总投资利息-转让税费-利润 P=252000-105000-3150-（0.21P+13218.68）-16380-（0.2P+21630） ?解方程可知：P=65688.88万元 单位地价=65688.88/3000000=218.96元/平方米 案例 1.土地估价师运用剩余法估价过程中，在