第七组资产评估房地产评估讲述.ppt

第七小组 房地产影响因素 经济因素 社会因素 房地产投机因素、教育科技水平治安因素、社会福利因素 行政因素 土地使用制度、住房制度、城市规划 心理因素 风水、价值观 区域因素 个别因素 土地个别因素、建筑物个别因素 房地产估价原则 一般资产评估原则 合法原则 最佳使用原则 替代原则 估价时点原则 公平原则 房地产估价原则 最佳使用原则 1、直接将估价对象的在用用途转换为最佳使用用途，并以此作为评估的前提。 2、如果在在用状态前提下通过装修改造能使该房地产得到最佳使用，可按装修改造继续使用前提前提进行评估。 3、当经装修改造再转换用途能使房地产最佳使用，则应按装修改造转换用途前提进行评估。 4、如果评估对象的用途极不合理，且又无改造的价值，拆除重新利用能够实现最佳用途的话，应该拆除重新利用作为评估前提。 房地产估价案例---以在上海市为例 评估对象： 本次估价对象土地地处上海市××区，土地使用权为×××公司通过划拨而获得。该地段属城区五级，交通便利。地块形状规则，目前为一闲置空地，总面积为58000m2。本次估价为×××公司拟用该土地作价入股与××开发总公司进行联合开发提供价值参考。根据合资协议以及开发该地块的规划要求，该土地用途为商业、住宅；允许建筑容积率为10，允许建筑覆盖率≤50%；土地使用年限为50年。 基准日 评估依据 基准日 1999.9.7 评估依据 1．房地产估价合同 2．《房地产估价规范》 3．国有土地使用权证（××房地籍岸字01608号） 4．有关该地块的规划资料 5．联合开发协议书 6．估价人员现场勘察的结果 当时上海市背景 1999年，当时是亚洲金融危机爆发的第三年，中国一枝独秀——人民币没有贬值、金融体系保持稳定而经济保持高速增长。大亨们来到中国想眼见为实：一方面可以直击中国改革开放20年的成就并了解未来10年、20年、30年的发展潜力；另一方面，可以同中国国内的企业、市场进行交流并做出判断。而中国政府高层和本土商界精英，随着与跨国公司老总们交流的深入，开始从全球化的角度看待外资。 据有关方面统计，从1999年开始的一年多时间里，名列世界500强的跨国公司中，在上海投资、设立地区总部或者研发机构的就有70多家。 商场和住宅相结合 根据可行性研究报告1999年上海市公报.doc，该地块的最佳开发利用方式（据艾瑞咨询给出的专业数据）如下： 用途为商住楼，建筑容积率为8，建筑覆盖率为50%； 建筑总面积464000m2，建筑物层数为16层，各层建筑面积为29000m2， 地上1－4层为商场，5－16层为住宅。 商场评估 估价方法的选用： 根据当时的信息，以及在认证分析所掌握的资料，调查后，根据估价对象的特点，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，因估价对象为收益性房地产且该类房地产买卖案例极少难以选择市场法。 所以我们选择用：收益法，来对该商场进行评估。 商场具体评估过程 基本思路： 首先，计算不动产所产生的总的净收益 然后以综合资本化率折现，就可以求得不动产的收益价格； 最后，在分别计算土地价格，建筑物价格，用成本法求得不动产成本价格测算过程 。 商场具体评估过程 各层建筑面积为29000m2，有效出租面积为85%，现出租率为100%，实际租金为每月130元/平方米，所有费用均由出租方承担，每月的税金（含房产税、营业税、附加城市维护建设费、教育附加等）及水电费为10元/平方米。据调查，上海市同类结构和装修标准的商场租金水平为每月100-150元/平方米，年管理费为年租金的3%，年维修费为重置价的1.5%，年保险费为重置价的1.5%，建筑重置价为1900元/平方米，耐用年限为60年，残值率为0%。 数据来源：艾瑞咨询 商场具体评估过程 1、计算年有效毛收入年有效毛收入： =130*2900*12*100%*85%=3845400（元） 2、计算年总运营费 ①年税金及水电费=10*12*2900=348000（元） ② 年管理费=3845400*3%=115362（元） ③ 年维修费=1900*1.5%*2900=82650（元） ④年保险费=1900*1.5%*2900=82650（元） ⑤年运营费= ①+②+③+④=628662（元） 商场具体评估过程 计算年总净收益 年总净收益=年总收益-年总费用 =