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商品房屋租赁相关法律知识培训讲义 一、基础知识 （一）商品房屋租赁的定义 房屋租赁：出租人将房屋出租给承租人用于居住或者从事经营活动，承租人支付租金的民事法律行为。 商品房屋租赁指的是城市规划区内国有土地上商品房的租赁。与村民自建房、政府保障性住房（廉租房、公租房）出租不同。 （二）商品房屋租赁相关法律法规、司法解释 1、法律：《民法通则》、《合同法》、《物权法》、《城市房地产管理法》； 2、部门规章：《商品房屋租赁管理办法》（2010年12月1日住房和城乡建设部令第6号）； 3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日法释〔2009〕11号，以下简称《租赁合同司法解释》）； 4、郑州市相关政策规定： （1）郑州市城市房屋租赁管理条例（2002年8月30日郑州市第十一届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过 2002年11月30日河南省第九届人民代表大会常务委员会第三十一次会议批准） （2）郑州市城市房屋租赁管理办法（2004年7月5日 郑州市人民政府令第137号） （三）合同概述 合同是人们日常生活以及从事商业活动最重要的法律行为和依据之一。合同有多个名字，合同书、协议书、契约、备忘录等书面文件都能成为合同的形式，并没有效力的不同。 合同是债权，是人们财富的体现。 当事人在订立合同的过程中，经过双方充分的协商，将自己的需求和真实的意思充分在合同中表述出来；订立了合同之后，双方也应该根据法律的规定与合同的约定，全面地行使自己的合同权利、履行自己的合同义务，以达到双方订立、履行合同的目的，获取各自的利益。这就是合同法规定的诚实守信原则的体现。 （四）合同效力 一般来说，合同在双方当事人签字或盖章后，即具有法律效力，双方当事人具有合同约定的权利义务；双方当事人也希望合同签订之后，能够顺利地发生效力，并顺利完成履行。但这并非必然的情况。有些时候，合同在双方当事人签字或盖章后，由于这样那样的原因，暂时还不能发生法律效力，要等到一定的条件满足以后才能发生法律效力。有些合同则根本没办法发生法律效力，而且是无论经过多少时间，均不能发生，就如同合同没有签订一样的效果，当事人于是不具备相应的合同权利和义务。有些时候，合同虽然已经发生法律效力了，但是由于种种原因合同解除或者撤销了，此后合同对双方不再具有法律效力了。介绍一下相关的几个概念： 1、合同成立 合同经当事人签字或盖章后即可以成立。合同成立一般均代表合同生效，或者说合同发生法律效力，但个别情况下合同不一定生效。成立是一个时间点。 合同成立方面的需要注意的法律风险我们提几点。 第一，主体合格。 承租人主体必须是自然人（具有民事权利能力）、法人和其他组织，不能是内设机构、临时组织。例如商铺租赁，我们不能允许一个小孩来租赁。主要看他们的证件、印章。 出租人：房屋所有权人本人或者授权委托的人；经出租人同意的转租，承租人可以对外出租。 第二，双方当事人真实的签字盖章。 在签订租赁合同时，双方在合同上的盖章原则上应该是公司的公章，或者是公司的合同专用章，这都是可以的。但有些公司在合同上加盖公司的财务专用章，这就有问题了，严格来说在合同上加盖财务专用章，是不能代表公司意志的，因此这种情况要避免。 如果合同的签订主体是个人的，则个人签字、加盖自己的私章也都是允许的。但这样由于个人签字、自己的私章没有在有关管理部门登记备案过，难以事后辨别真伪，因此最好是请当事人来当面签字或者盖章，并在签订合同时对照对方的身份证、确认身份情况后再由其签字盖章为妥。 当然身份证也有可能是假的，那是没办法避免的，多收押金了。 第三，要经过合法授权。如果单位不是法定代表人签订合同的，必须提供由单位加盖公章的授权委托书，并在其中载明具有签订合同的明确授权。在实践情况中，可能签署合同的人除了法定代表人之外，还可能是经理、副经理甚至是部门经理、业务人员等，这些人的身份必须予以明确，并在签约时提供授权委托书。如果避免麻烦，直接不要预留签字的内容。 2、合同生效 合同符合法律规定的生效条件，产生法律效力，可获法律保护。生效也是一个时间点。 第一，口头合同是否有效力的问题。 从合同法规定看，合同法是认可口头合同的效力的。双方即使没有书面的合同，但只要双方在实际履行合同，一方将房屋出租，另一方实际入住、使用该房屋，并按时交纳租金的，合同也是有效的。《合同法》第214条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。从由于口头合同在很多具体问题方面不容易讲清楚，一方如果不予承认的，另一方很难主张权利，因此租赁合同应该尽量签署书面，避免口头合同。 第二，实际履行的合同的效力问题。这种情况主要体现在双方达成租赁房屋的一致意见，或者在租赁合同到期之后，双方没有续签合同，但仍然继续履行合同，出租人没