合富辉煌岭秀山南商业项目价格制定方案前期策划精要.pptVIP

本报告是严格保密的。 嶺秀山南 商业价格制定方案 项目定价基础 项目定价策略 核心均价测算 5 6 目录 * 项目定价基础 * 周边楼盘商业 金地滟澜山·金街 产品 金街一期 金街二期 开盘时间 2011年12月 2012年6月 项目均价 1.6万元/平 1.8万元/平 项目套数 39（售罄） 20(基本售罄) 单铺面积 70-300㎡ 70-300㎡ 层高 3.3米 3.3米 使用率 -- -- * 滟澜山·金街位于滟澜山小区内部，部分为独立建筑，部分为别墅一层部分； 金街主打西班牙风情街区，但并没有完整的业态规划和店铺包装； 项目商铺已基本售罄，但出租情况并不理想，业主租金报价均在 25—40元/㎡/月； 独立建筑 别墅一层 * 周边楼盘商业 西湖春天·财满街 产品 财满街 开盘时间 2011年 项目均价 1.8万元/平 项目套数 43套 单铺面积 28-118 层高 3.6米 使用率 40% 财满街位于西湖春天小区东门，主要是为小区提供生活配套，入驻店铺多为社区超市、彩票站、手机充值站等。 * 周边楼盘商业 西湖春天·北侧商街 产品 北侧64#商街 开盘时间 2012年 项目均价 3万元/平 项目套数 13套（其余未推） 单铺面积 107㎡ 层高 6.3米 使用率 —— 北侧商街位于西湖春天小区北侧，巢湖二中正门对面，位置优越。商铺单层层高6.3米，可分隔。 * 周边楼盘商业 广弘城·凡尔赛街 产品 凡尔赛街 开盘时间 2011年10月 项目均价 1万元/平 项目套数 48套（基本售罄） 单铺面积 120-300㎡ 层高 4.8米 使用率 —— 凡尔赛街位于广弘城西侧，数量较少，作为小区配套存在。目前已基本售罄，未有商家入驻。 * 周边楼盘商业 广弘城·北侧商街 产品 北侧商街 开盘时间 2012年 项目均价 2万元/平 项目套数 40套 单铺面积 100-230㎡ 层高 4.2米 使用率 30% 北侧商街位于广弘城北侧沿街部分，目前已有少量商家入驻。 * 周边楼盘商业 山南印象 产品 山南印象 项目均价 暂不出售 项目套数 约170套 单铺面积 30-140㎡ 使用率 30% * 楼栋 推售时间 货量 销售 整体销售率 租金 出租率 金地滟澜山 金街 2011.12 59 51 85% 25元/㎡/月 10% 西湖春天 财满街 2011.11 43 30 70% 25元/㎡/月 40% 64#底商 2011.11 13 12 95% 未租 0% 广弘城 1-3# 2010.12 6 3 50% 30-35元/㎡/月 30% 46-51# 2010.6 19 19 100% 25-28元/㎡/月 0 凡尔赛街 2011 48 29 60% 未租 0 山南印象 住宅底商 2011 170 招租形式 20--30元/㎡/月 30% 独立商业 2011 3 20 100% 公寓底商 2011 —— 26 暂无 商业租售总览 * 山南首批商业推出于2010年8月，2年时间，出租率低空置率高，商业氛围不易形成； 目前大多数街区都缺乏完整的业态规划，只是将商铺作为小区配套使用； 单层小面积商业去化速度快，双层大面积商业去化速度缓慢，可见投资者对“商铺投资”仍有一定的信心； 山南商铺租金水平较低，约20-35元/㎡/月，租金水平上涨幅度非常小； 暂时没有任何实行返租销售政策的项目； 投资者活跃，租金回报低 可见，山南区块虽然目前发展仍有待成熟， 但投资者对区块商业投资仍有信心。 * 项目定价策略 * 项目定价策略 项目 目前价格（元/平） 备注 采用均价(元/平米) 权重 滟澜山金街 1.8万/㎡ 规划与本项目类似，去化情况较为满意，对本项目参考意义最大 1.8万 45% 西湖春天、广弘城临街 1.8-3万/㎡ 西湖春天单层6.3米，因此售价价高 1.6万 20% 西湖春天、广弘城内街 1-1.5万/㎡ 业态规划杂乱，多为小区配套 1.1万 20% 印象山南街铺 目前只租不售，预计售价1万/㎡左右，参照意义相对较小 1万 15% 因山南区块租赁体系尚未成型，租金回报率太低，因此采用租金还原法定价缺乏参考意义。 在这里我们采用市场比较法测算核心均价：选取周边四个可比性高的项目的商铺，设置不同的权重，对四家商铺核心均价进行测算本项目一拖二商铺价格。 市场比较法 * 四期商铺与竞争楼盘打分表： 比较项目 本项目 滟澜山金街 西湖春天 （临街） 西湖春天 （内街） 山南印象 45% 20% 20% 15% 　 　 18000 　 16000 　 11000 　 10000 　 打分 实得分 打分 实得分 打分 实得分 打分 实得分 打分 实得分 升