项目三市场比较法及其运用总结报告.pptVIP

房地产估价 项目三： 市场比较法及其运用 项目三　市场比较法 【知识目标】 （1）熟悉市场比较法的基本原理和适用对象与条件。 （2）掌握市场比较法的操作步骤。 （3）掌握各项因素比较修正与调整的要求及其系数的确定、估价测算公式、比准价格的最终确定等方法。 【能力目标】 （1）能够迅速、准确的选择市场比较法所需要的可比实例。 （2）能够通过估价基本公式进行估价测算应用。 （3）会对估价案例进行分析、评估，具备运用市场比较法进行估价测算的基本能力。 项目三　市场比较法 【项目概述】 市场比较法是房地产估价方法中应用最广泛的方法。本课题主要讨论市场比较法的概念，市场比较法的适用范围，可比案例的收集以及可比实例的选择，各项参数的修正方法，最终比准价格的求取。 项目采取理论阐述与例题、案例相结合的方式，重点在于提高学生关于市场比较法的应用技能。 项目三　市场比较法 【情境案例】2011年5月，甲公司向乙商业银行申请抵押贷款，抵押物是位于某市某一小区内的一套混合结构的住宅，其建设用地使用权通过出让取得，土地使用期限为70年，期限从1999年8月13日起。估价对象建筑物建成于为2002年，外墙刷涂料，共四个单元，所在单元平面布局为三户，估价对象位于第一层，南北朝向，附带独立小院（约5平方米），房屋建筑面积为65平方米，二室一厅一厨一卫，一般装修，水、电、卫设施齐全。现委托丙房地产估价有限公司进行评估，丙房地产估价有限公司承接该估价项目后，分派两名估价师具体负责该评估项目。 经过详细调查，估价师选取了与估价对象同一小区近三个月交易的两宗住宅和临近小区两个月前交易的一套类似住宅作为可比实例，对其成交价格分别经过有关因素的修正和调整计算后，采用算术平均数法确定估价对象住宅的市场价值。 项目三　市场比较法 本课题的主要内容： 课题一 认识市场比较法 课题二 可比实例的搜集与筛选 课题三 可比实例价格的修正与调整 课题四 比准价格求取 课题五 市场比较法应用示例  一、市场比较法的概念与理论依据 1.市场比较法的概念 市场比较法，又称市场法、比较法，是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。 与估价对象相似的房地产，也称为估价对象的类似房地产，简称类似房地产，是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。 发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，简称可比实例，是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的与估价对象相似的房地产。 课题一 市场比较法基本原理 市场比较法的本质是以房地产的市场价格为导向来求取房地产的价值。 通常把市场比较法估价测算出的价值称为比准价值。 市场是检验房地产价值合理与否的重要场所。 市场比较法是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。  2. 市场比较法的理论依据 市场比较法的理论依据就是替代原理。即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。 替代原理：在同一市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在时，该类商品的价格就由这种有替代关系的商品相互竞争，相互牵制，最终趋于一致。 课题一 市场比较法基本原理 二、市场比较法的适用对象与条件 1.市场比较法的适用的估价对象 市场比较法主要在房地产交易市场比较活跃的地方应用普遍。 该法适用的估价对象是数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如： ①住宅，包括普通住宅、别墅、公寓等。特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅最实用市场比较法估价，相对来说也是最容易、最简单的一种房地产估价。 ②写字楼。 ③商铺。 ④标准厂房。 ⑤房地产开发用地。 课题一 市场比较法基本原理 2. 市场比较法估价应具备的条件 市场比较法需要具备的前提条件是较发达的房地产市场及在估价时点的近期有较多类似房地产的交易。 市场比较法估价需要消除以下三个方面可比实例成交价格与估价对象价值的差异：①特殊交易情况与正常交易情况不同。把可比实例的特殊交易情况造成的可能是不正常的成交价格，修正为正常价格；②成交日期与估价时点不同（两个时点的市场状况不同）。需要把可比实例在其成交日期的价格，调整为在估价时点的价格；③可比实例状况与估价对象状况不同。需要把可比实例在自身状况下的价格，调整为估价对象状况下的价格。 上述对可比实例成交价格进行的修正与调整，分别简称为交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整。 课题一 市场比较法基本原理 三、市场比较法估价的步骤 4大步骤： ①收集交易实例