沈阳天地B座租赁营销策略报告20121106资料.pptVIP

* * * * * * * * * * * Eric * * * * * * * * * * * * 企业性质 行业 初步目标客户组合定位建议 结合沈阳写字楼客户特征、项目所在区位、客户构成等因素，因此我们的定位如下： 投资 20% IT电子 10% 地产建筑 15% 其他 5% 服务 30% 金融 30% 商贸 10% 中资企业 60% 合资企业 10% 外资企业 30% 写字楼客户定位 客户行业来源 金融业企业 其他 地产建筑 IT、商贸 高端服务业 大型银行分支机构； 大型银行营业网点；大型基金、信托等金融机构； 大型保险公司分支机构； 环保； 医药； 能源； 化工等 房地产企业； 建筑行业 IT电子； 科技公司； 贸易公司； 商贸企业； 建筑设计； 咨询顾问； 现代物流； 中介服务； 与金融保险相关联的服务企业; 30% 5% 15% 20% 30% 客户行业来源： 写字楼客户定位 新入沈阳需求 本地换址需求 在沈无办公地点； 业务刚在沈开设； 未来有良好发展； 对城市了解有限； 对租金敏感度较低； 支付能力较强； 伴随一定风险； 多年在沈经历； 对城市发展了解； 已在优质写字楼内， 有改善办公条件的硬形需求； 对跨区存在抗性； 对租金价格敏感； 40% 60% 客户地域来源 客户地域来源： 写字楼客户定位 40% - 主要为外来的和本地新建立的公司。 60% - 在沈原有办公场所，改善型选址需求。 华润大厦 项目定位 国际标准5A甲级写字楼 客户定位 金融机构及国内外大型企业 产品定位 国际甲级 租售策略 只租不售 入市时间 2011年7月 租金起价 82元/月/平方米 最高租金价格 150元/月/平方米 租金均价 125元/月/平方米 物业费标准 30元/月/平方米 租赁率 80% 成功案例分析： 项目所处区位及交通； 开发商良好地口碑； 大型综合体配套带来的聚集效应； 准确的产品定位； 良好的入市时机，缺少有效竞争对手； 租户行业组成： 案例分析 租户来源分析： 租赁策略 4 价格策略的原则为“低开高走”：即以低价位入市，抢占市份额，随着环境、配套设施的完善逐渐提高，增加利润同时给业主以升值感觉。 竞争对手租金偏高，在价格方面体现出项目优势 充分考虑世界500强企业对写字楼的带动作用，在价格方面吸引500强企业的入驻 拉开位置、楼层、朝向差，制定出合理价格 充分考虑租赁难点，通过价格调控“提前扫尾” 制订完整优惠策略。 价格策略 租赁策略 品牌策略的原则为“以品牌带动销售”：即在销售过程中，对世界500强企业采取更为积极的租赁策略、与国际知名物业管理公司“强强联合”，增加本项目的市场知名度及口碑，吸引更多的企业入驻。 在价格方面体现出对外资企业的吸引力 在装修免租期方面体现出对外资企业的吸引力 在物业管理服务中，体现国际化、人性化、专业化服务水平，赢得客户口碑 品牌策略 租赁策略 兼顾租赁价格和大客户优先的原则，在销售初期制定高、中、低区租赁顺序，通过合理的销售控制和价格策略充分满足不同面积的客户需求，通过控制手段达到租金最大化的目的。 租赁顺序 租赁策略 期数 时间节点 开放楼层 面积分割 第一期 2013.1-2013.6 5，6，10，11，21，22，23 整层/分租结合 第二期 2013.7-2013.12 7，8，9，12，13，14，26，27，28 整层/分租结合 第三期 2014.1-2014.6 15，17，18，19，20，24，25，29，30 整层/分租结合 项目建设期 Construction Period 投入使用后，租赁期 On-going Leasing 顾问期 Consulting Period 预租期 Pre-Leasing Period 出租率Commitment Rate：0%--25% 2012.11—2013.3 2013.3—2013.6 2013.7—2013.12 正式开业 Completion 出租率Commitment Rate：至25%-60% 写字楼面积 43,259 sqm 投入使用，租赁初期 On-going Leasing 租赁策略 租赁进度 市场比较法： 注：交付状况主要评判交房状态，包括棚顶、照明、空调、消防、墙面、地面等因素。 租金水平初步建议 调整系数 权重比例 华润大厦 北方传媒大厦 皇朝万鑫大厦 卓越大厦 沈阳天地B 开发商品牌 4% 1 0.9 0.9 1 1 项目所处区位 10% 1 1 1 1 0.4 项目交通情况 10% 0.9 0.9 0.9 0.8 0.5 项目周边商务氛围 8% 1 0.9 1 0.9 0.4 地标性（可见性）