隆鑫花漾城高层定价建议(改)_1_课件解说.ppt

隆鑫花漾城高层定价建议 1 房地产市场简况 重庆公积金贷款额度增加，个人住房公积金贷款利率下调 ----促进重庆房地产市场利好 住建部2012年6月7日下发通知，从2012年6月8日起，下调个人住房公积金存贷款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率下调0.10个百分点，由0.50%下调至0.40%，五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点，由4.90%下调至4.70%。 重庆市住房公积金管理中心近日发布通知，放宽首套房公积金贷款政策，贷款首付由30%降低到20%，贷款额度由20万元提高到40万元；允许夫妻参贷，一个家庭最高可贷80万元；可贷额度由账户余额的15倍提高到25倍，并允许贷款职工补缴账户余额；可贷额度期限由20年提高到30年，并延长至退休后10年。 央行年内二次降息解读: 促楼市持续回暖需政策对冲 央行2012年7月10日宣布，今日起，下调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，一年期存款基准利率下调0.25个百分点；一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。央行此次“出手”降息，距上一次今年6月8日降息还不足一个月，也是年内第二次降息。 (新闻来源：新华网) 房地产市场对货币信贷的变化非常敏感，受货币政策变化影响显著 。2月、5月央行两次降存准率，6月降息，我们判断货币政策进入放松通道 ，本次降息也印证了我们之前的判断，宏观经济政策微调力度持续加大，二季度住宅成交量逐月回升较为明显。6月、7月的连续降息，将降低房地产企业融资和购房者利息成本，降息的累积效应将对房地产市场形成实质利好，房地产市场成交持续回升。 政策利好，促进刚需 上半年重庆楼市成交同比上涨29.9% 回顾重庆楼市上半场跌宕起伏的表现，可谓“先悲后喜”：1月开局不利、2月市场冷淡、3月发力“窗口期”、4月蓄势待发渐回暖、5月“刚需”成交火热、6月销量环比提升……最终，2012上半年成交总套数105803套，同比上涨29.9%；成交面积1002.72万平方米，同比上涨35.1%。整个上半年重庆楼市可谓“道是无晴还有晴”。 半年出现的基准利率下调、公积金贷款的松动、首套房贷利率重现打折优惠，让蛰伏已久的刚需置业者看到了曙光。业内人士分析，“政策的连续利好，不仅增强了市场买方的信心，也增加了卖方的信心，按照目前的发展态势来看，下半年的重庆楼市还是比较乐观的。” 小结 从各种重庆房地产市场回暖迹象来看，项目高层选择在此时开盘无疑是正确的决策。 整体情况 石柱县房地产开发属于起步阶段，购房者对购置房产的考虑因素局限于地段与价格。开发集中在新城区，楼盘规模不大。 区域市场简析 区域市场分析 本案 蟠龙豪庭 粼江峰景 鸿鸥时代广场 怡豪国际 石柱在售楼盘分布简图 区域市场分析 区域市场供求特点 在售楼盘仅有怡豪国际、蟠龙豪庭以及粼江峰景，整体推盘量不大，但石柱常住人口较少，总体来说供略小于求。 区域市场产品特点分析 在售楼盘多以高层为主，规模在20万方以下，价格在3700元/㎡—4000元/㎡，由于其总价低，热销户型集中在80㎡-90㎡的两房，配套特别是生活配套以及交通配套完善，物业管理在当地楼盘没有形成完整概念。 区域市场分析 区域市场的消费者特征 石柱当地购房者教育水平较低，对花园洋房这种高端住宅产品接受度不够，主要需求高层住宅产品，当地客户购买力有限。 2 周围竞争项目价格分析 ? 根据上表的情况和长期对周边项目的跟踪可以以看出，除了一房的户型外，80—90平米户型是去化速度最快、需求最旺盛的户型，超过120平米的大三房或四房是销售速度以及数量较慢的户型。 ? 同期在售的竞争项目怡豪国际主力户型总价在32万左右，粼江风景主力户型总价约为35万，蟠龙豪庭总价在34万左右。从区县客户需求的角度看，能承受32万—35万/套左右总价的区县客户更愿意追求地段优势更为明显的产品，这正是本项目相对竞争项目的最大劣势所在。 ? 本项目高层从景观资源、社区环境等均高于其它竞争项目，前期销售的形态较高的花园洋房产品已形成本项目的价格标杆，特别是在前期销售不理想的情况下，高层产品很难超越这一标杆价格。 3 高层定价 快速销售所推高层房源； 抢占石柱市场； 全新的开盘形象，重新在石柱市场树立品牌形象，形成口碑； 开盘目标 定价策略 低开高走，形成热销氛围，后期充分完善展示，在所推房源去化率达80%时，通过逐步减小优惠的方式提高价格，使1