个人投资理财第十讲居住规划剖析.ppt

第六章 居住规划 第一节 居住规划概述 第二节 租房与购房的决策 第三节 购房规划 第四节 住房贷款规划 第一节 居住规划概述 一、居住规划的重要性 迫使个人或家庭有目的地储蓄 与子女教育、退休规划相比，居住规划可供准备的时间较短 住房支出数额巨大 有利于科学选择合适的住房 是否买房、买房的价位和区域决策，需要细致周全的规划 有利于合理选择贷款计划 只有事先进行居住规划，规划购房现金流，才能进行住房贷款数额、还贷方式、贷款年限决策 二、个人购房动机 （一）自己居住 要考虑自身支付能力和居住质量 居住质量具体包括：周边的地理位置和环境、服务设施、交通、教育条件、物业管理…… （二）投资 将住房当成投资工具，购买住房获取租金或资产增值 需要考虑的因素：自身资金实力、资金周转、房屋地理位置、区域规划、房产政策、政策因素 三、居住规划的流程 第二节 租房与购房的决策 一、租房与购房的比较 二、租房与购房的决策方法 思考 租房与购房各有哪些优点和缺点？ 一、租房与购房的比较 1. 租房的优点 可根据自身收支情况，方便地调整居住条件 有更多剩余资金用于投资 对工作地点不稳定者，具有更大迁徙自由度 不必担心住房价格下跌，不必承担房屋方面的各种赋税，不必支付房屋维修费用 2. 租房的缺点 房租价格上涨 存在非自愿搬离风险 不能根据自身意愿进行装修 一、租房与购房的比较 3. 购房的优点 有自由使用房屋的权利，可根据需要装修住房，提高居住质量 购房具有资产保值和增值功能，能抵御通货膨胀 拥有住房后，可利用住房进行抵押融资 4. 购房的缺点 购房支出很大，购房前期财务压力大 房屋的流动性低，变现能力差 存在房价下跌的风险 不利于变换工作地点 二、租房与购房的决策方法 （一）年成本法 （二）净现值法 （一）年成本法 租房年成本=年租金+房屋押金×投资收益率 购房年成本=自付款×投资收益率+贷款余额×贷款利率+年维修及税收费用 注意 此公式只考虑租房和购房的资金成本 假定住房价值不发生变动，房屋能够以当初的买价卖出 年成本法计算例子 案例资料：李小姐最近看上一套位于北京海淀某小区的二手房，面积80平方米。该房可租可售。 如果租房，房租每月3000元，押金1万元。 如果购房，购买的总价是70万元，李小姐可以支付30万元首付款，另外40万元拟采用5.51%的商业贷款利率向某商业银行贷款。 另外，购买二手房需要较多的税费支出和装修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年5000元。 假定，李小姐的年平均投资收益率是4% 请使用年成本法，判断李小姐应该租房还是买房？ 年成本法计算步骤 李小姐租房年成本=3000×12+10000×4%=36400元 李小姐购房年成本（第一年）=300000×4%+400000×5.51%+5000= 39040元 按年成本法，租房成本小于购房成本。 提问：哪些因素没有考虑到？是否真的租房更便宜？ 年成本法没有考虑到的因素 未来房租的调整 未来房价的变动 未来利率的变动 如果利率降低，购房占用资金的机会成本将降低，购房年成本将降低。 时间因素 购房贷款的资金成本（5.51%）高于自有资金的投资回报率（4%） 随着住房贷款的偿还，购房占用资金的成本将逐渐降低至4%（ 700000×4%） （二）净现值法 净现值法 将因租房和购房发生的现金流量折现为现值 比较租房和购房的净现值，净现值高者合算 计算公式 净现值法计算案例 案例资料：王先生最近看上一套某小区的房子。该房可租可售。 如果租的话，房租每月3000元，租期4年，押金1万元，预计房租每年调涨100元。 而购买的总价是70万元，王先生可以支付30万元的首付款，另外40万元拟采用6%的商业贷款利率向某商业银行贷款，贷款15年，本利等额摊还；另外，购买该房的税费及装修费共需10万元。王先生估计居住4年后，仍能按原价出售。 请问，王先生租房还是买房合算？（王先生年平均投资回报率是4%） 净现值法计算案例（续） 王先生租房的净现金流量现值： 其中，折现率应调整为月利率i=4%÷12=0.33% 净现值法计算案例（续） 王先生买房的净现金流量现值： 王先生贷款年利率6%，月利率=6%÷12=0.5%，供还款15年，也即180期，每月还款额= 400000 ÷（P/A, 0.5%, 180）=3375元（见Excel表格） 王先生4年后房贷余额=3375 ×（P/A, 0.5%, 132）=325592元 4年后将卖房收入700000元偿还当月还款额3375元与房贷余额325592元，还剩371033元 净现值法计算案例（结论） 可见，租房净现值-141229元大于购房净现值-230340元，王先生租房更合算。 租房与