青岛唐岛海岸市场调研报告2014.12资料.pptVIP

THANKS 青岛唐岛海岸市场价格研判 2014.12.05 调 研 结 论 考虑到市场上涨因素，黄岛区价格预计明年会温和上涨2-5%，我们唐岛海岸项目可以按照5%的上涨计算，预计2015年后可以实现7500元/㎡左右的价格。 依照以上价格，预计销售周期为12个月-15个月左右。 项目基本情况 户型 面积区间 套数 比例 二居 80-100㎡ 537 77% 三居 150㎡ 155 23% 1 2 3 4 近期动态 唐岛海岸目前在售2#和3#，均价8500元/平，起价7700元/平。在售户型主要为92平、93平的套二户型和150平的套三户型。目前项目享受94折送车位，85折不送车位的优惠。物业费为1.6元/平米·月，含0.4元电梯费。 本项目由4栋板式高层住宅组成，分别是25-33层 项目基础信息 项目名称 唐岛海岸 项目地址 开发区漓江西路122号 总占地面积 2.4万㎡ 物业形态 高层 总建筑面积 10万㎡ 总户数 692户 容积率 4.26 面积区间 90平套二 150平套三 产权 50年 配套 生活交通便利 均价 8500元/㎡ 装修情况 毛坯 开发商 青岛海德宁置业有限公司 开盘时间 2013年4月 唐岛海岸 项目基本情况 二室两厅一卫 92平米 优势： 客厅餐厅相连，空间宽敞； 餐厅面积大、开窗大、视野好； 劣势： 进门无玄关设计，私密性差； 卫生间与厨房对门、暗卫； 南北不通透。 三室两厅两卫 150平米 优势： 开窗多，观景面充足 双南卧室，阳光充足，采光性好； 劣势： 进门无玄关设计，私密性差； 进深大，过道显狭长； 不方正，客厅餐厅显拥挤。 典型户型分析 项目周边市场 本项目处于开发区石雀滩片区，项目扎堆，竞争红海 唐岛海岸 一级竞品锁定金色环海、海尔山海湾、海信凤凰金岸、天齐雅城名筑、万达维多利亚湾 目标客户一致 同一区域 销售期重合 产品类似 锁定竞争 竞争对手锁定矩阵： 依据矩阵推断，同时满足4个条件的即为竞争项目。 从众多竞争项目中再次选择得到一级竞品，选择背景：金色环海（距离项目最近）、海尔山海湾（典型）、海信凤凰金岸（近期销售好）、天齐雅城名筑（近期销售好）、万达维多利亚湾（投资产品销售好）。 竞品选择：三最三同三用足模型 1、最畅销楼盘、最贵楼盘，最有特色（竞争力） 2、同客户、同产品、同价格 3、用足外脑、用足销售道具、用足团队 户型 面积区间 套数 比例 二居 60-88 930 82% 三居 90-130 208 18% 五期：2#-9#楼户型： 销售情况： 项目五期于2013年5月19日开盘，均价8200元/㎡，二居供应930套，已去化566套；三居供应208套，已去化123套。 竞品分析——海尔山海湾 项目基础信息 项目名称 海尔山海湾五期 项目地址 漓江东路505号 总占地面积 21万㎡ 物业形态 洋房，高层 总建筑面积 53万㎡ 绿化率 45% 容积率 2.4 面积区间 58—130㎡ 物业费 2.4元/㎡*月 配套 海景资源丰厚 毛坯均价 8200元/㎡ 装修情况 精装、毛坯 开发商 海尔地产集团 建筑风格 artdeco 2 3 4 5 6 7 8 9 五 期 品牌、现房、已经成熟的配套具有优势 竞品分析——海尔山海湾 87平两室两厅一卫 优势：1.有衣帽间及观景阳台； 2.全明户型； 劣势：1.厨房与餐厅距离较远。 2.户型不方正； 3.餐厅局促 83平两室两厅一卫 优势：1.户型方正； 2.全明户型 。 劣势：1.餐厅面积较小； 2.面积显浪费； 3.不通透。 海尔山海湾五期全现房，户型基本全明。 户型 面积区间 套数 比例 二居 61-81 264 30% 三居 95-106 627 70% 在售户型： 近期销售情况： 项目二期于2014年11月29日开盘，起价5378元/㎡，均价6200元/㎡。二居供应264套，去化247套，三居供应627套，去化349套。总体而言，二居去化情况更好。 竞品分析——万达维多利亚湾 项目基础信息 项目名称 万达·维多利亚湾 项目地址 黄岛新区同江路1号 总占地面积 114万㎡ 物业形态 高层 总建筑面积 353万㎡ 绿化率 30% 容积率 2.50 面积区间 60-110㎡ 总户数 22608户 配套 万达广场、育才中学、开发区一中、滨海商业街、游艇制造中心 均价 6200 装修情况 毛坯 开发商 万达集团 建筑风格 现代 一期 二期 项目配套、区域价值、低价吸