2013年【富盈长寿湖黑塆项目】商业整体策划教材剖析.pptx

【富盈?长寿湖黑塆项目】商业整体定位与物业发展战略;;目录;问题 研判;【区域认知】长寿湖作为重庆一小时经济圈内的传统旅游景区，区域开发速度相对滞后，风景区旅游配套、生活配套缺乏，旅游度假未成气候，辐射能力有限。;;企业开发目标;问题初判;我们带着这几个问题开展了项目市调工作， 在调研的过程中发现了一些现象……;现象一;长寿湖山庄是区域内唯一一家准四星级酒店 8个会议室，同时容纳200人左右的会议接待 81间客房，能同时接待150人左右入住 可提供350人左右同时就餐 酒店还配置有高尔夫练习场、壁球馆、网球场、乒乓球、健身房、自动机麻、茶楼、KTV厅等;现象三;金夫人长寿区店店长：韩君女士 区域婚庆市场：60%的本地客户选择在长寿湖取景拍摄，但受限于配套的不完善，新人都是安排在市区吃了饭再去。长寿婚宴一般在60桌左右，高端客户在100桌左右，每桌在1000元左右，现在可以办婚宴的地方缺乏，长寿五星级凤凰酒店（即碧桂园酒店）需提前1年预约。有客户提出想在长寿湖办婚宴的意向，但由于片区没有相关配套无法实现。 区域认知：看好长寿湖的发展，景观资源已占绝对优势，如果把配套这一块加强，将对长寿的整体婚宴市场形成较强的吸引力。 项目建议：本项目可利用婚宴主题，增加教堂、草坪等景观设施，加大建筑的设计特色，提供包车服务，以婚宴市场为契机，带活整个项目商业，我们也会考虑将此作为取景拍摄点。;景区目前为仅有景观基础的公园，参与性及娱乐性较差，配套以及部分硬件设施均不完善，难以留住客户，大量客户流失至长寿古镇消费； 园区内厕所在建，无餐饮以及小卖部，仅有一个私人摊位。;游客中心观光车停放区;长寿湖管委会委托景区金牌管家——北京巅峰国智旅游管理公司对长寿湖景区进行包装与宣传 从2012年初开始频繁举办各类活动，为长寿湖造势，并成功申请国家4A级景区 该公司表示2013年将对客群结构进行调整，将以年轻客群为主，以大秦丹魂为主题，举办各类针对年轻人的活动 1月：露营狂欢节（逆向营销） 3月：千人垂钓及美食节 6月：泼水节（聘请云南演员） 8月：音乐狂欢节;5%;政府及专业管理团队双管齐下，纵使区域收入呈几何式增长，但对游客的聚集度仍远低于新兴的长寿古镇;;太极集团重大会议均在长寿湖召开 【事件一】：太极集团在1997年左右，就花2000万，购买了占地618亩的高峰岛。在高峰岛上打造酒店、会议室、度假村。;香江集团 长寿湖办公地点：高速下道口转盘，租房 工作人员居住点：往返长寿、当地租房;配套缺乏导致区域居住氛围较弱，度假物业入住率低下;;客群类型及需求特征总结;;明确了区域存在旺盛需求之后 我们需要了解各类商家对区域及项目的意向与需求 商家的入驻意向与项目的销售紧密相关;长寿湖商业主要集中在狮子滩大坝风景区附近，与现新规划建设景点距离较远； 业态以餐饮为主，多为面积较小、档次较低的临街餐饮，中高端大型餐饮较少，租金水平差异较大； 景区广场门口的小商铺租金高达100元/ ㎡以上，主干道餐饮街租金在30-50 元/㎡左右。;1、餐饮商家;【长寿湖农家乐现状】：长寿湖镇现有宾馆、招待所、旅游社和家庭旅馆等各类接待服务设施约20家，主要岛屿上的农家乐约有40-50家。目前，湖岸农家乐已有10余家拆迁，未来计划将拆除岛屿上所有农家乐。;2、休闲娱乐商家;3、旅游商品商家;4、客栈/酒店类商家;项目地段优势被认可 各类型商家均存在入驻意愿，对长寿湖的高端消费基础有信心 项目的开发呈现、区域整体发力、大型品牌主力店的入驻 都将成为引导其进驻的要素 部分商家具有购买意愿，长寿湖未来的拆迁进程也将为本项目 带来更多的投资客及经营者 餐饮类商家看重商铺的灵活划分性;在消费需求旺盛及商家看好的前提下， 本项目已经具备初步的市场支撑， 如何通过产品发力，实现本项目商业的快速变现？;市场特征1;项目 ;投资者需求特征;商业常规快销策略 ——清明上河坊;商业常规快销策略 ——金科世界城;商业常规快销策略 ——长寿古镇;;;;通过“彝人古镇”开发，形成了完整的组织架构，并锻炼了团队，形成了一批能力非常强的团队成员，这批成员在企业其它城市快速扩张过程中，起到支柱作用。;项目成功原因之二：制胜法宝（招商团队、旅游公司）;云南较少;旅游公司： 重庆市长寿古镇旅游经营管理有限公司（以下简称公司）成立于2010年5月，是隶属于重庆市长寿古镇文化旅游开发有限公司的股份制旅游企业。 公司以国家4A级旅游景区“长寿古镇”为依托，专门负责古镇旅游策划、推广、经营，旅游票务、酒店管理、演艺传媒等业务，并积极与各大旅行社进行联合推广。 现有员工100余人，所有员工均具备大专以上学历，管理公司资产价值过亿。 主要管理骨干均在华东、云南等旅游较发达地区的大型景区、高端酒店工作过3年以上，积累了丰富的