株洲竹胜源地产株洲项目专题研究@物业发展建议剖析.ppt

株洲竹胜源地产株洲项目专项研究 谨呈：株洲竹胜源房地产有限公司 1、区域商业发展研究 2、项目商业级别、适宜规模 3、项目商业的业态规划及演变 4、商业建筑技术建议 株洲商圈概况：依托便利的交通与各区经济的支撑，目前株洲商业发展主要形成四大商圈 芦淞建设路商圈（核心商圈）：国内著名的中南地区服饰批发城，仅半公里内就有43个批发市场； 天元蒿山商圈（核心商圈）：新开发区域，株洲市政府所在地，丰富的日常生活配套，完善的市政配套，新一佳附近为区域商业体现中心； 荷塘红旗商圈（次级商圈）：发展起步较晚，以红旗广场为核心的日常生活配套的商业中心，以及周边20余个专业批发市场； 石峰区板块（次级商圈）：包括响石广场、杉木塘等的综合性、专业市场。 由于旧城区、生活习惯所限，在株洲四区中，荷塘区商业发展处于中等水平 根据荷塘区商贸发展规划，荷塘区商业发展方向主要集中在红旗广场及周边，较偏远的社区商业网点有待加强 区域内各主干道分布商业经营档次不足，且以辐射周边人群为主 目前红旗商圈的发展以伟大国际广场、东都文化广场为首的红旗广场为核心，辐射整个荷塘区中心区域 红旗商圈对本项目区域的辐射主要体现为目的地型购物以及休闲娱乐，因距离原因并不能满足本项目居住人群日常生活服务方面的需求 新华东路沿街商铺杂乱，档次低，形象差，主要满足附近居民日常生活需求 以向阳广场为核心的2公里半径内商业对本项目有较强的辐射能力，因此本专题需研究新华东路商业情况。 红旗广场商圈能够满足本项目在目的型购物、休闲娱乐等方面的需求，但本项目还存在日常生活服务配套不足的问题 1、区域内商业发展研究 2、项目商业级别、适宜规模 3、项目商业的业态规划及演变 4、商业建筑技术建议 项目商业级别：基于商业竞争、区域发展、项目规模及居住人口，本项目商业定位为社区型商业 综合考虑片区现状与未来需求，打造7000㎡社区服务型的商业配套 考虑项目规模（计容总建面约29万平米，预计居住人口约10000人）： 按公共服务设施控制指标为0.7-0.91㎡/人（800-1000米范围）：面向社区内部的商业面积为：7000-9100㎡ 按国际类比社区标准商业规模比：0.027，面向社区内部的商业面积约为：7800㎡ 1、区域内商业发展研究 2、项目商业级别、适宜规模 3、项目商业的业态规划及演变 4、商业建筑技术建议 成熟区社区商业案例研究: 深圳招商海月（一、二期）  成熟区社区商业案例研究: 深圳蔚蓝海岸（一、二、三期）  株洲客户的商业业态关注点——对购物、餐饮和其他日常生活服务的要求较高 社区商业功能分布与配比 本项目商业业态建议 商业形式与开发节奏——以区域成熟度和阶段性实际需求确定项目商业配套开发节奏 充分利用未来人流量较大的向阳中路和新塘路，排布住宅沿街底商； 启动阶段将风情商业街引入核心展示区，实现内外商业街的连接； 在临近社区主入口东南角建设小型集中商业，引入超市、休闲、餐饮业态，满足社区购物休闲需求，积聚人气。 项目商业功能分布1 项目商业功能分布2 零售类业态示意 餐饮类示意 居家服务类示意 休闲娱乐类示意 公共服务类示意 1、区域内商业发展研究 2、项目商业级别、适宜规模 3、项目商业的业态规划及演变 4、商业建筑技术建议 市场典型项目分析：玫瑰名城在商铺尺度、设计上存在一定问题 社区商业不同业态的经营单元指标参考1 本项目商业建筑尺度建议 其它设计要点1：中式餐饮业态的排布 其它设计要点2：预留广告牌位置 其它设计要点3：骑楼与廊柱 其它设计要点4：停车 商业氛围营造具象表现——灯光景观 城市是夜晚的，作为商业建筑，灯光景观的设计至关重要； 广场、共享空间、建筑主立面的灯光装饰应是灯光设计的重点。 万科城概况 万科城?风情步行街——社区LIVING MALL 目标消费群定位——圈定商业配套消费圈 业态定位——三大主题，三种风情 业态定位——三大主题，三种风情 业态定位——三大主题，三种风情 规划——全街铺的规划布局 吸引大型主力商家进驻，标定商区档次，增强商业吸引力 招商推广策略——整合传播，活动造势 通过招商先行、带租约销售、树立高形象等方式增强投资者信心，再借势于住宅销售带来的高人气，万科城商业销售、招商非常成功 区域内整体配套一般，打造小规模、多元化的配套将增强项目的吸引力 商业：商业已于上一节进行研究分析； 教育：区域内有小学2所、中学2所，幼儿园多是档次低的私办场所； 交通：向阳广场有多条交通线路，仅限于荷塘区及天元区(除20路到石峰区西北侧) ，尚未连通至石峰区田心等； 医疗：区域内医疗配套丰富，有多所医院沿线分布 项目周边区域生活配套一般，未来可通过项目社区商业配套予以满足 区域内中小学教育资源较丰富 营建高标准双语幼儿园，提供优质教育设施解决幼儿